2009年(nián)2月(yuè)，屈某與梁某簽約合作(z✘ uò)建房(fáng)，約定在屈某妻子(zǐ)程某名下(xià)的(≥ φde)土(tǔ)地(dì)上(shàng)合建公寓，梁某負責出資建房©™ε(fáng)42套，建成後，房(fáng)屋©♥β産權歸梁某所有(yǒu)，但(dàn)梁某應給屈某12φ>套房(fáng)屋或人(rén)民(mín)币120萬元。₩¥α2009年(nián)8月(yuè)，房(fφ•÷áng)屋建成，因土(tǔ)地(dì)手續上(shàng)是(shì)Ω™程某的(de)名字，所以房(fáng)産證辦在了(leσ☆§±)程某名下(xià)。根據屈某意願，梁某付給屈某人(rén)民(mí≠>‍n)币120萬元。梁某打算(suàn)房(fáng)屋賣出"α↕≈後，直接由程某與購(gòu)房(fáng)者辦理(lǐ<×Ω¥)過戶手續。

2009年(nián)至2012年(nián)，朱某陸續向梁某交齊房(f±★áng)款13萬元，購(gòu)買了(le)其£↔‌中一(yī)套房(fáng)屋，并在交房(fáng) ★×♠後在其居住，但(dàn)因房(fáng)屋所有(yǒu)σ★權人(rén)程某欲等另外(wài)一(yī)處房(f $áng)屋建成後一(yī)并辦理(lǐ)産權事(shì≠♣)宜，因此朱某未能(néng)與程某辦理(lǐ)過戶手φ↕∞續。2016年(nián)8月(yuè)，買房(fáng®'&σ)人(rén)朱某與梁某簽訂《房(fáng)屋買賣補簽合同↕← ≤》。2016年(nián)7月(yuè)，屈某、程某因λ>±與馬某的(de)債務糾紛被河(hé)南(nán)省鄭→♠♥♥州市(shì)中級人(rén)民(mín)法院強制(zhì)執行"ε↕↔(xíng)347萬元的(de)财産，屈某與梁某合建房(fáng)屋被查封，因×→此買房(fáng)人(rén)朱某所購(gòu™¥✔₽)房(fáng)屋也(yě)被查封。朱某提出執行(xíng)"↔÷異議(yì)被駁回後，提出執行(xíng&→α☆)異議(yì)之訴。

法院判決

法院經審理(lǐ)認為(wèi)，梁某建好(←÷hǎo)房(fáng)屋并支付屈某120萬元人(rén)民(mín)币後$♠>，處分(fēn)涉案房(fáng)屋并收取房(fáng)款符合雙方合作β€(zuò)建房(fáng)的(de)約定。

買房(fáng)人(rén)朱某已支付涉案房(fáng)屋購(gòu)房(ε↔fáng)款，并在法院查封前已入住，實際占有(yǒu)使用(yòng✘• )該房(fáng)屋。雖然朱某與梁某的(de)房(fáng)屋買賣合同是(≈∑shì)在法院查封後補簽，但(dàn)不(bù)能(néng)否認涉案房(fá§♦ng)屋在法院查封之前已形成事(shì)實上(shàng)的(de)房•$(fáng)屋買賣關系并由案外(wài)人(rén)實際占有(‍$φyǒu)使用(yòng)。

朱某基于購(gòu)買占有(yǒu)使用(yòng)房(f→✘♣áng)屋并對(duì)這(zhè)一(yī★σ)特定财産享有(yǒu)期待權。馬某基于與屈某、程某之間(jiān)的(d ₽e)民(mín)間(jiān)借貸形成的(deσα¶‌)一(yī)般債權，對(duì)屈某、程某名下(xià)财産享有(yǒu)一★✘δ(yī)般期待權，而不(bù)是(shì)對(duì)特§±€↑定财産的(de)期待權。二者相(xiàng)比，買房(fá✔♥±ng)人(rén)朱某對(duì)涉案房(fáng)屋的(de)權益&¥₹優先于馬某的(de)普通(tōng)金(jīn)錢 ‌(qián)債權，因此朱某對(duì)涉案房(fáng)屋享有(yǒu)的(d←♦¥e)民(mín)事(shì)權益足以排除執行(xíng)。法院判決，®&★ 不(bù)得(de)執行(xíng)該房(fáng)産

法官說(shuō)法：

《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于人(rén)民(mín)法​♥Ω院辦理(lǐ)執行(xíng)異議(yì)和(hé)複議(yì£↔)案件(jiàn)若幹問(wèn)題的(de)規定》ε •第二十八條及第二十九條分(fēn)别針對(duì)一(yī)般房(f☆↑‌↔áng)屋買受人(rén)及商品房(fáng)消費(fèi)者✔®¶'異議(yì)成立的(de)要(yào)件(jiàn)進行(xí₹¥♣δng)列舉。本案中，因梁某系涉案房(fáng)屋的(de)合作(zuò)建λ≥房(fáng)人(rén)，類似于開(kā×≠>i)發商的(de)地(dì)位，朱某自(zì)梁某處購(gòu)買了(le) ¶涉案房(fáng)屋，故法院參照(zhào)适用∑§(yòng)了(le)《最高(gāo)人(rén)‍♠民(mín)法院關于人(rén)民(mín)法院辦理(lǐ)執行(xíng"∏¶σ)異議(yì)和(hé)複議(yì)案件(jiàn)若幹問(wèn)題₹♥€₹的(de)規定》第二十九條規定。

無論是(shì)一(yī)般房(fáng)屋買受人(rén)還(hái)是(₩¶shì)商品房(fáng)消費(fèi)者，房(fáng)屋交易行( π→xíng)為(wèi)真實與否都(dōu)是(shì)案外(wài↕♠♠)人(rén)執行(xíng)異議(yì)之訴的(de)審查重點。而交易的(d↓®e)真實性又(yòu)往往通(tōng)過合法有(π♣•βyǒu)效的(de)書(shū)面房(fáng)屋買賣合同（通(tōng)過∏↔≈↔中介簽訂合同、已經過網簽備案等等）、實際支付房(fáng)款的(de)憑證以及π≠‌<占有(yǒu)居住所形成的(de)生(shēn≥∑©™g)活痕迹等等體(tǐ)現(xiàn)。所以保存好∑★(hǎo)購(gòu)房(fáng)合同、付款憑π♥γ✔證、房(fáng)屋交付憑證及實際占有(y✔♣☆↔ǒu)居住産生(shēng)的(de)水(shu♠≤$♣ǐ)、電(diàn)、氣、暖、物(wù)業(yè)等交費(fèi)✘×↓憑證非常重要(yào)。當然，購(gòu)買房(fáng)屋後及時(shí)↔∑↕←辦理(lǐ)過戶登記手續，是(shì)保障自(zì)身(shēn)Ω¶>β權益，避免風(fēng)險産生(shēng)的(de)最有(yǒu)≥☆®✔效手段。

法條鏈接

《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó≈δ)民(mín)法典》第二百零八條：不(bù)動産物(wù)權的(de∑σ‌)設立、變更、轉讓和(hé)消滅，應當依照(zhào)法律規定登&δ記。動産物(wù)權的(de)設立和(hé)轉讓™'‌₹，應當依照(zhào)法律規定交付。

《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關"≈于人(rén)民(mín)法院辦理(lǐ)執行 ↑(xíng)異議(yì)和(hé)複議(yì)案件(jiàn)若幹問(∏↔wèn)題的(de)規定》第二十九條：金(jīn)錢(qián)債權執‌φ€★行(xíng)中，買受人(rén)對(duì)登記在被執行(xíng)的<✔(de)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(§>yè)名下(xià)的(de)商品房(fáng)提出異議(yì)，符合下(xi&₩φà)列情形且其權利能(néng)夠排除執行(xíng)的(de)，人(r&₽©én)民(mín)法院應予支持：（一(y←→ī)）在人(rén)民(mín)法院查封之前已簽訂合法<​"¥有(yǒu)效的(de)書(shū)面買賣合同；☆<λ¶（二）所購(gòu)商品房(fáng)系用(yòng)于居"$住且買受人(rén)名下(xià)無其他(tā)用(yòng)于居住的(d¥™§δe)房(fáng)屋；（三）已支付的(de)價款超過合同約定總價 ε•款的(de)百分(fēn)之五十。

權衡利益綜合考慮