《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院民(m♠<ε↑ín)法典婚姻家(jiā)庭編司法解釋（一(yī)）》第二十八條　一(yī)方✔≠σ未經另一(yī)方同意出售夫妻共同所有(β£→←yǒu)的(de)房(fáng)屋，第三人(rén)善意購(gòu)買、←©&↑支付合理(lǐ)對(duì)價并已辦理(lǐ)不(bù)動♦™産登記，另一(yī)方主張追回該房(fáng)屋的(d☆♣¶≠e)，人(rén)民(mín)法院不(bù)予支持。

夫妻一(yī)方擅自(zì)處分(fēn)共同所有(→"yǒu)的(de)房(fáng)屋造成另一(yī)&€方損失，離(lí)婚時(shí)另一(yī)方請(qǐng)求賠₽♥償損失的(de)，人(rén)民(mín)法院應£☆↑☆予支持。   

在房(fáng)屋買賣合同糾紛案件(jiàn)中，經常會(huì✘ ≠σ)涉及夫妻共同所有(yǒu)房(fáng)屋被夫妻一(yī)方單方出售↑β♣應如(rú)何處理(lǐ)的(de)問(wèn)題。從(cóng)司法實務來(lái)看(kàn)，該類糾紛大(dà☆₽€)緻可(kě)分(fēn)為(wèi)以下(xià)三種情形：第一(yī)，不(bù)動産權證書(shū)上(shàng)δ←δ登記的(de)權利人(rén)為(wèi)夫妻雙方，夫> ε妻一(yī)方與第三人(rén)簽訂房(fánλ‍>≥g)屋買賣合同；第二，不(bù)動産權證書(shū)上(shàng)登記±π§ 的(de)權利人(rén)僅為(wèi)夫妻中一(yī)方£→↓≤，登記權利人(rén)與第三方簽訂房(fáng)屋買賣合同；第三，不(‌∞<bù)動産權證書(shū)上(shàng)登記的(de)權利人(rén)僅為¥✘(wèi)夫妻中的(de)一(yī)方，≈↑另一(yī)方與第三人(rén)簽訂房(fáng)屋買賣<¥↓合同。如(rú)果再作(zuò)進一(yī)步細化(huà)分(fēn)®β>析，上(shàng)述三種情形又(yòu)可(kě)從(cóng)房(fángφ‌®)屋是(shì)否辦理(lǐ)轉移登記、§β買受人(rén)是(shì)否支付對(duσ÷ì)價和(hé)買受人(rén)是(shì)否善意等不(bù)同φ•α↓角度劃分(fēn)出更多(duō)的(de)案件(jiàn)類型。鑒于房☆•β↓(fáng)屋一(yī)般是(shì)夫妻共同财産中最重要β↕♥(yào)組成部分(fēn)，甚至涉及夫↕ ∞妻雙方的(de)基本居住權，各級人(rén)民(mín)法院λ 在處理(lǐ)該類糾紛時(shí)都(dōu)比較慎重。但(dàn)是("ε∞§shì)，由于部分(fēn)法院在合同效力的(de)判斷、夫妻另一(yβ↕'ī)方與買受人(rén)之間(jiān)的(de)利益衡平÷★£"等問(wèn)題上(shàng)存在認識分(fēn)↓↓歧，在夫妻共同所有(yǒu)房(fáng)産的(de)最終歸屬的(×δ>de)裁判上(shàng)“同案不(bù)同判”現(xiàn)象 "并不(bù)少(shǎo)見(jiàn)。為(wèi)統一₹÷σ&(yī)裁判尺度，《婚姻法司法解釋（三）》第11條對(duì)上↑∑(shàng)述問(wèn)題作(zuò)了(le)回應。從(cóng)該↑<←≠條實施情況看(kàn)，效果明(míng)顯，故本ε✘次司法解釋清理(lǐ)時(shí)，将該條內(nèi)容予♥§以保留。隻是(shì)作(zuò)了(le)下(xià)列文(‍→wén)字修改：（1）将“共同共有(yǒ≤↑€u)”改為(wèi)“共同所有(yǒu)”，以與《民(mín)法典€®》第1062條表述保持一(yī)緻；（2）将“并辦理★γ☆(lǐ)不(bù)動産所有(yǒu)權登記手續”改為(wèi)“并已δδ"辦理(lǐ)不(bù)動産登記”，不(bù)動産所有(yǒ​λ±¥u)權登記手續是(shì)口語化(huà)表達，對(‌ε duì)應的(de)法律術(shù)語應為(wèi)不(bù)動産登記。增γ&®™加“已”字強調登記行(xíng)為(wè∑♦i)已經完成。

本條規定的(de)問(wèn)題，表面上(shàn♠≥✔g)雖是(shì)房(fáng)屋買賣合同效力±±₹及房(fáng)屋所有(yǒu)權最終歸屬方面的(de)法律适用(yònλεg)分(fēn)歧，但(dàn)究其實質則是(shì)如(rú)何衡平©‌&'房(fáng)屋共有(yǒu)人(rén)與受讓房(fáng)屋的(de)第Ω×♥三人(rén)之間(jiān)的(de)利益，π∏≈≤或者更抽象地(dì)說(shuō)是(shì)↕∏在交易安全與所有(yǒu)權安全之間(jiān)的(de)取舍。之所以引發✘÷•♦不(bù)同利益主體(tǐ)之間(jiān)的(de)沖突，皆由夫妻一(y✔>ī)方的(de)無權處分(fēn)行(xíng)為(wèi)引 ¥₽♣緻。所謂無權處分(fēn)是(shì)指無處分(fēn)權人(rén)以自(z★✔αì)己名義處分(fēn)他(tā)人(rén)之物(wù)的∑α₽(de)行(xíng)為(wèi)。其特征主要(yào)有(yǒu)三♠✔↑&：（1）無權處分(fēn)中的(de)“無✔Ω權”，主要(yào)指沒有(yǒu)處分(fēφ©" n)的(de)權源。盡管在處分(fēn)時(shí)可(kě)能(néng)會₹ ≈(huì)表現(xiàn)出有(yǒu)權的(de)外(w≥∑ài)觀，但(dàn)處分(fēn)人(rén)在實施處分(fēσ✘n)行(xíng)為(wèi)時(shí)，事(shì€εδ)實上(shàng)處于無權狀态；（2）這(zh₩&è)裡(lǐ)的(de)處分(fēn)不(bù)僅僅包Ω>÷括所有(yǒu)權的(de)轉讓，還(hái)包括出租、設定擔™απσ保等非轉讓行(xíng)為(wèi)；（3）強調以自(zì©•≠)己名義處分(fēn)，以此區(qū)别于以他(tā)人(rén)名義、超越↔₩代理(lǐ)權和(hé)表見(jiàn)代理(lǐ)φ‍$≠中的(de)處分(fēn)。後者适用(yòng)的(de)>©✔>是(shì)無權代理(lǐ)及表見(jiàn)代理(lǐ)規則等。關于無權&π£×處分(fēn)，《合同法》第51條作(zuò)出了(le)規定。從(cóng)ε±♠該條的(de)邏輯表述來(lái)看(kàn)，無權處±✔分(fēn)人(rén)所簽訂的(de)合同不(b‌σù)産生(shēng)效力是(shì)指買賣合同不(bù)生(shēng)效♦α₩。除非處分(fēn)人(rén)事(shì)後取得(de)處分(fēγ♦'n)權或經權利人(rén)追認後，該合同才為(wèi)有(yǒu)效。在所→♠有(yǒu)權人(rén)否認該合同效力的(de)前提下(xià)，基≤'₹于物(wù)權的(de)追及性，其似乎可(k$"→ě)直接向買受人(rén)追回原物(wù)。《民(mín)法典》第597條≠‍改變了(le)《合同法》第51條關于合同效力的(de)規定，通(tōng) βδ過“解除合同”的(de)表述事(shì)實上(shαΩ‌→àng)認可(kě)了(le)無權處分(fα&≥✘ēn)人(rén)簽訂合同有(yǒu)效，但(dàn)₽ 标的(de)物(wù)所有(yǒu)權不(bù)因此發生(shēng)變 ε•動。此時(shí)，如(rú)果徹底貫徹所有(yǒu‍₹φ)權絕對(duì)原則，賦予所有(yǒu)權人(ré‌✔n)無限追及權利，那(nà)麽受讓人(rén)就(ji¶€¥♥ù)得(de)時(shí)刻小(xiǎo) ÷‌€心，務必查明(míng)出賣人(rén)是(shì)否真正具有(yǒu≥γ)處分(fēn)權，這(zhè)勢必加大(dà)交易成本和('>> hé)費(fèi)用(yòng)，無益于∏♠£±促進交易和(hé)保障交易安全。相(xiàng)反，如(r‍σ≈ú)果一(yī)概保護受讓人(rén)對(duì)受讓财産的(de)利益↔β<，則可(kě)能(néng)助長(cháng)欺詐、合謀騙取他(tā)人(ré•©§n)财産的(de)行(xíng)為(wèi)，嚴重侵犯所有(yǒu)Ω∑‍權人(rén)的(de)合法權益。面對(duì)“兩難”局面，學理($←•lǐ)上(shàng)設計(jì)了(le)善意取™Ω γ得(de)制(zhì)度來(lái)加以規制(zhì)。→​δ

善意取得(de)又(yòu)稱即時(shí)取σ♠↕得(de)，指無權處分(fēn)他(tā)人(rén)财産的(de)轉讓人≠δ(rén)将其有(yǒu)權占有(yǒu)的(de)他(tā)人♣®‍≈(rén)财産（包括動産和(hé)不(bù)動産），交付或登記于買受©↕φ人(rén)名下(xià)，如(rú)買受人↓ <≈(rén)取得(de)該财産時(shí)出于善意并支付了(le)合理(l‍∑φǐ)對(duì)價，則其即取得(de)該财産的(de)所有(₹∞♦<yǒu)權，原所有(yǒu)權人(rén)不(bù)得(de)要✘↑φ(yào)求受讓人(rén)返還(hái)原物(wù)。善意取得(de)制(zhì)度，是(shì)近(jìn)代以來✔&∏(lái)大(dà)陸法系與英美(měi)法系民(mín)法中的(d<≤e)一(yī)項重要(yào)法律制(zhì)度。善意取得(de)制(zhì→≤σ)度淵源于日(rì)耳曼法的(de)“以手護手”原則，即任意将 "≈ 物(wù)交付他(tā)人(rén)者，僅能(€®γγnéng)向其相(xiàng)對(duì)人(rén)請(qδ≈π ǐng)求返還(hái)，如(rú)該他(tā)人(©✔§≠rén)将之讓與第三人(rén)時(shí)，除​∞$←應對(duì)相(xiàng)對(duì)人(rén)請<¶×α(qǐng)求損害賠償或其他(tā)權利外(wài)，™↓↔ε不(bù)得(de)對(duì)第三人(‍Ω $rén)請(qǐng)求返還(hái)。其制(zh™ ì)度目的(de)是(shì)協調财産所有(yǒu)ββεβ權的(de)靜(jìng)的(de)安全與财産交易的(de)動的(de)☆↑÷β安全之間(jiān)的(de)沖突。保護财産所有(yǒu)權靜(jα¥​>ìng)的(de)安全是(shì)對(duì©↓¶€)所有(yǒu)權給予絕對(duì)的(de)保護，保護财産交易的(de ₹←)動的(de)安全則是(shì)對(duì)财産所有(yǒu)權流轉的(de$≠)保護。該制(zhì)度一(yī)方面旨在保證所¥±β有(yǒu)權安全，保持社會(huì)秩序的(de)穩定，另一(yī)方面又&±β<(yòu)要(yào)維護善意受讓人(rén)的("$de)利益，以促進交易和(hé)保護交易安全" ✘¶。當真正權利人(rén)與善意受讓人(rén≤₩✘)之間(jiān)利益發生(shēng)沖突時(shíש♥)，應當側重于保護善意受讓人(rén)。這(zhè)樣 ≠不(bù)僅有(yǒu)利于維護交易安全，而且有(yǒu)利★≥™于鼓勵交易。保護善意受讓人(rén)将使受讓人(rén)↔♠§>形成一(yī)種對(duì)交易合法性、對(duì)受讓标✘ 的(de)物(wù)不(bù)可(kě)追奪性的(de)信任，從(có>₽€©ng)而形成對(duì)當事(shì)人(rén)的(de)一(yī)>φ∞•種激勵機(jī)制(zhì)——激勵其更多(duō)地(dì)γ↓從(cóng)事(shì)交易。與此同時(s∏λhí)，對(duì)真正權利人(rén)利益的(de)限制(zhì)，≥®×•也(yě)是(shì)對(duì)真正權利人(rén)選任₹£₽"托付自(zì)己财産的(de)當事(shì)人(rén)考慮不(¥©bù)周的(de)一(yī)種歸責。

一(yī)般認為(wèi)，善意取得(de)構成要(yào)件(jiàn)為(wèi)：

（1）受讓人(rén)須為(wèi)善意。這(zhè)裡(lǐ)的(de)“善意”是(shì)指買受人↕∑​₽(rén)在取得(de)标的(de)物(wù)所有(≠✘yǒu)權時(shí)主觀上(shàng)不(bù)知®±σ¥(zhī)道(dào)存在某種足以影(yǐng)響該買賣行(xíng)為(w§↓"÷èi)效力因素的(de)一(yī)種心理(lǐ)狀态。由于這(zh≠∑¥è)種心理(lǐ)狀态存在于人(rén)的(de)內(nèi)心，外(wài)€₩•人(rén)很(hěn)難得(de)知(zhī)‌"，故隻能(néng)綜合當事(shì)人(rén)交易時(shí)的(d•ε®e)客觀情況加以判斷。例如(rú)，可(kě)根據受讓财産的÷&€≈(de)性質、受讓行(xíng)為(wèi)有(yǒu)償或無償、出讓δ₽λ人(rén)的(de)意思能(néng)力以及受讓人(rén)的(de↔> ​)工(gōng)作(zuò)生(shēng"¥≥¶)活背景等因素分(fēn)析受讓人(rén)是(shì)否≤"知(zhī)道(dào)或應當知(zhī)道≈₩ε£(dào)出讓人(rén)無權轉讓。如(rú)果受讓人(ré∑ ₽n)在出讓人(rén)轉移财産所有(yǒu)∑÷權時(shí)，知(zhī)道(dào)或應當知(zhī)道(dào)出讓→₩≠₹人(rén)無權轉讓該财産，則可(kě)認定受讓人∑±≠β(rén)主觀上(shàng)不(bù)存在善意。至于受讓人(rén)γ♥λπ在受讓後才知(zhī)曉出讓人(rén)無權處分(fēnε <)财産的(de)情形，則因交易已經完成， §÷此時(shí)并不(bù)影(yǐng)響受讓人(rén)取得(de)所有(y♣↑≠✔ǒu)權。

（2）受讓人(rén)須已支付合理(lǐ)對(duì)價。如(rú)前所述，善意取得(de)制(zhì)度主要(yào)是(shì↔✘)為(wèi)促進并保證交易安全而設。因此，沒有(yǒu)真實交易關系，則♣‌↓δ很(hěn)難有(yǒu)善意取得(de)制(zhì)度的( ↑€→de)适用(yòng)基礎。相(xiàng)應地(dì)，是(shì)否構成↓✘←♥善意取得(de)就(jiù)可(kě)通(tōngλ★)過是(shì)否存在真實交易關系加以厘定。而是(shì)否構成真實φ ✘交易關系的(de)一(yī)個(gè)很(hěn)重要©♠ε(yào)外(wài)部客觀标志(zhì)就(jiù)是(shì)買受✘€"β人(rén)支付了(le)合理(lǐ)的(de)對(duì)價。如(r↑↑βú)果沒有(yǒu)支付對(duì)價或支付遠(<∞•yuǎn)低(dī)于市(shì)價的(de)對(duì)價則很(hěn)難說​Ωε(shuō)買受人(rén)在進行(xíng)交易時(s♥ hí)主觀上(shàng)存在善意。退一(yī)步而言，即₽✔¶便沒有(yǒu)支付合理(lǐ)對(duì)價的(d↕∑e)受讓人(rén)主觀上(shàng)是(shì)善意的(de)，要(σ$yào)求該受讓人(rén)返還(hái)财産一(yī)般也(yě)不( σ←¶bù)會(huì)給其造成大(dà)的(de)✔π↕損失，故對(duì)其不(bù)适用(yòng)善意取得(de)也(§σ©yě)并不(bù)會(huì)導緻利益上(shàng)的(de)失衡。

（3）受讓人(rén)實際占有(yǒu)該财産。除了(le)現(xiàn)實交付之外(wài)，根據《民(mín)法典》第←​226條、第227條及第228條之規定，動産交付的(d÷‌∞e)表現(xiàn)形式還(hái)包括簡易交付、返還(há £i)請(qǐng)求權之讓與、占有(yǒu)改定。簡易≥₹↓♠交付，即受讓人(rén)已經占有(yǒu)财産，則于買賣财産的(de)合λβ←↓同成立時(shí)，視(shì)為(wèi)交付。占有(yǒu)改定π•，即讓與人(rén)與受讓人(rén)之間(jiān∏≠≤)特别約定，财産仍然由出讓人(rén)繼續占有(yǒu)，在讓與财産的(de ↑)合意成立時(shí)，即視(shì)為(wèi)交付，受讓人(rén)取§✔得(de)間(jiān)接占有(yǒu)。返還(hái)請(qǐσ→$¥ng)求權讓與，即财産由第三人(rén)占有(yǒu)時(shí)××>，出讓人(rén)将其對(duì)第三人(rén)的(de)®₽♦→返還(hái)請(qǐng)求權讓與受讓人(rén)，以代替交付↔® 。

（4）客體(tǐ)物(wù)為(wèi)動産或不(bù)動産。動産，是(shì)指能(néng)夠移動而不(bù)損害其價值或用(y≠‌γòng)途的(de)物(wù)。傳統理(lǐ)論一(yī)般認為(wè↕"¶δi)，善意取得(de)的(de)對(duì)象隻能(néng)為(wè₽πi)動産。理(lǐ)由在于，隻有(yǒu)動★§≥産的(de)占有(yǒu)具有(yǒu)推定為(wèi)所有(yǒu)權的(dπλ <e)公信力。而且，動産所有(yǒu)權轉移采取交÷δ₽&付移轉，一(yī)旦交付，受讓人(rén)即取得(de≠★ €)占有(yǒu)，可(kě)推定其為(wèi)所有(yǒu)權人(r¥φ↕én)。不(bù)動産指不(bù)能(néng)移動或移動會(huì)損害其價 ∏ 值或用(yòng)途的(de)物(wù)。對(duì)于不(bù∞$π)動産，各國(guó)一(yī)般實行(xíng)強制(zhì)登記原則。隻>↓α"有(yǒu)登記才能(néng)公示所有(yǒu)權。單純标的(de✔ $)物(wù)的(de)移轉占有(yǒu)并不(bù)移轉所有(yǒu₽®☆★)權，隻有(yǒu)經過轉移登記後才能(néng)發生(shēng)所有(y ≠ǒu)權移轉的(de)效力。因此，在一(yī)®φ般情形下(xià)，不(bù)動産買賣中不(×<bù)可(kě)能(néng)有(yǒu)受讓人 ® ±(rén)不(bù)知(zhī)真正所有(yǒ ≠​u)權人(rén)的(de)情形（即善意情形）。但(dàn)是(shì)，現(≠→xiàn)實中不(bù)動産登記免不(bù)了(le)★π發生(shēng)錯(cuò)誤和(hé)遺漏，在這(zhβ↑è)樣的(de)情形下(xià)，仍然應保護善意信賴$δ登記簿的(de)人(rén)。因此，就(jiù)有(yǒu)不(π∑"​bù)動産善意取得(de)存在的(de)必要(yào)性。也‌™↑∞(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，一(yī)旦我們承認不(bù)≈↓±♥動産所有(yǒu)權登記也(yě)可(kě)能(α≤γnéng)出現(xiàn)虛假錯(cuò)漏，而且登記簿具有(y ♥ǒu)公信力，那(nà)麽善意信賴權利外(wài)觀公示而進行(xín‌Ω♦g)交易的(de)人(rén)自(zì)然就(jiù)應得(de)到(dà∑≠×☆o)法律保護。對(duì)此，《民(mín)法典》第311條規定：“無處分(fēn)權人(rén)π€ 将不(bù)動産或者動産轉讓給受讓人(rén)的(de)，所有φ≥ε(yǒu)權人(rén)有(yǒu)權追回£★；除法律另有(yǒu)規定外(wài)，符合下(xià)列情形的(de)，受讓人( •rén)取得(de)該不(bù)動産或者動産的(de‌ε•♦)所有(yǒu)權：（一(yī)）受讓人(rén)受讓該不(bù)動産或者動産時(sh₹&í)是(shì)善意的(de)；（二）以合理(lδ≠πǐ)的(de)價格轉讓；（三）轉讓的(de)不(bù)動産或者動産依照(z≠"hào)法律規定應當登記的(de)已經登記，不(bù)需要(yào)登記的±♥±(de)已經交付給受讓人(rén)。受讓人'♣→(rén)依據前款規定取得(de)不(bù)動産或者動産的​∑(de)所有(yǒu)權的(de)，原所有(yǒu)權π↑¥人(rén)有(yǒu)權向無處分(fēn)權人(rén)請(qǐng)求賠償↕∞¶ε損失。當事(shì)人(rén)善意取得(de)其他(tā)物(wù)權←±™¶的(de)，參照(zhào)适用(yòng)前兩款規定。”可(kě)見(jiàn)，《民(mín)法典》在規定善意取得(de)÷≈制(zhì)度時(shí)，已将不(bù)動産列入了(le)善意取得(deδ✘δ∏)的(de)對(duì)象範疇。

從(cóng)以上(shàng)對(duì)善意取得(de)制(zγ♠♠₩hì)度的(de)解讀(dú)可(kě)知​φ(zhī)，善意取得(de)制(zhì)度的(de)價值取向 π、構成要(yào)件(jiàn)和(hé)相(xi∏₽àng)關主體(tǐ)之間(jiān)關系等，都(dōu)與本條所討(tǎoφ÷∞)論的(de)夫妻一(yī)方出售夫妻共同所有(yǒu)房(f®✔áng)産所引發的(de)法律關系及其法律後果高(gāo)度契✘×合。具體(tǐ)到(dào)本條內(nèi)容而♥✔ 言，夫妻一(yī)方在未經夫妻另一(yīγ £™)方同意的(de)情形下(xià)，以自(zì)己的(de)名義出售屬于夫妻 ♣共同所有(yǒu)的(de)房(fáng)産，不(∑∏¶≠bù)管該房(fáng)産登記在誰的(de)名下(xià)，本質上(sh✔ £•àng)都(dōu)是(shì)處分(fēn)與他(tā)人(rén)≥≈♦₹共有(yǒu)财産的(de)行(xíng)為(wèi)π ，屬于無權處分(fēn)。該處分(fēn)行(xíng)為(wèi)引緻的(¶αde)夫妻另一(yī)方與買受人(rén)之間(jiān)的(de‍α∞÷)利益沖突，正是(shì)善意取得(de)制(zhìφ•)度著(zhe)力解決的(de)問(wèn)題。因此，本條借鑒了(le)《民(γ♣₹mín)法典》有(yǒu)關善意取得(de)制(zhì)↔✘度的(de)規定。

一(yī)、如(rú)何理(lǐ)解本條中“↔✔™≥一(yī)方未經對(duì)方同意出售夫妻共同所有(yǒu)的(d§"δ∞e)房(fáng)屋”

《民(mín)法典》第301條規定：“處分(fēn)共有(§↓¶↓yǒu)的(de)不(bù)動産或者動産以及對(duì)共有(yǒu)的(∏♦¥≈de)不(bù)動産或者動産作(zuò)重大(dà)修繕、變更±✘₽性質或者用(yòng)途的(de)，應當經占§‌份額三分(fēn)之二以上(shàng)的(de)按份共有(y>₽∏<ǒu)人(rén)或者全體(tǐ)共同共有(yǒu)人(rén)同意，"λ±但(dàn)共有(yǒu)人(rén)之間(jiān)另​™ δ有(yǒu)約定的(de)除外(wài)。”從(cóng)該規定可(kě)知♦>(zhī)，除非共同共有(yǒu)人(rén)之間(jiān$£∞✔)另有(yǒu)約定，共有(yǒu)人(rén)要γ☆(yào)處分(fēn)共有(yǒu)财産一(yī)般要(™✔"yào)征得(de)其他(tā)共有(yǒ∏→u)人(rén)同意，否則就(jiù)可(k≥ ☆ě)能(néng)損害其他(tā)共有(y₹‌↑ǒu)人(rén)的(de)不(bù)動産所有(yǒu)權。鑒于夫 §妻共同所有(yǒu)财産亦為(wèi)共有(yǒuφγ)财産，本解釋起草(cǎo)過程中借鑒了(§≤le)上(shàng)述《民(mín)法典》條文(wΩ♠én)的(de)規定。相(xiàng)應₩'¶≤地(dì)，結合《民(mín)法典》上(shàng)述Ω→&規定厘清何謂“夫妻共同所有(yǒu)房(fáng)屋”和(hé)“未‌♣≈經對(duì)方同意”對(duì)正确理(lǐ)解并适用(yòng)本條十分©γ (fēn)重要(yào)。

（一(yī)）夫妻共同所有(yǒu)房(fáng)屋

夫妻共同所有(yǒu)房(fáng)屋，從(cóng)字面意義而言，是(£ shì)指夫妻共同對(duì)房(fáng)屋擁有(yǒu)→© 所有(yǒu)權。按大(dà)陸法系民(mín)法理(<β♦ lǐ)論，所有(yǒu)權可(kě)以從(cóng)質和(φφhé)量上(shàng)加以分(fēn)割。當所有>™€(yǒu)權的(de)部分(fēn)權能(néng)與所有(yǒu)權↓∑分(fēn)立而非所有(yǒu)權享有(yǒu)時(shí)，是(shì)所®α有(yǒu)權的(de)質的(de)分(fēn)割，如(rú)日(rì∑Ωλ$)耳曼法上(shàng)的(de)“上(shàng)級所有(yǒu)權” ≤λ¥與“下(xià)級所有(yǒu)權”，以及在所有(yǒu ≤)權上(shàng)複設定抵押權、地(dì)役權等，皆屬于所有(yǒ♠★₩♥u)權的(de)質的(de)分(fēn)割；而當©<±×同一(yī)财産由兩人(rén)或兩人(rén)以上(shàng)的(d•♦e)數(shù)人(rén)共同享有(yǒu)所​β有(yǒu)權時(shí)，則為(wèi)所有(yǒu)↕σ&權的(de)量的(de)分(fēn)割。所有(yǒu)權量的(de)分(fē™ n)割即一(yī)般意義上(shàng)的(de)共有(yǒu)。根據≠Ω§Ω《民(mín)法典》第297條、第298條和(hé)第299條之規定，共有(y ‌ǒu)包括按份共有(yǒu)和(hé)共同共有(yǒu)。按份共有(yεδε✘ǒu)是(shì)指共有(yǒu)人(rén)對(du ¥ì)共有(yǒu)的(de)财産按照(zhào)其份額享有(yǒu)所有¶&(yǒu)權。共同共有(yǒu)則是(shì)指共有(yǒu€ )人(rén)基于一(yī)定共同關系，而對≈♣©∞(duì)共有(yǒu)的(de)财産不(bù)區(♠∏qū)分(fēn)份額地(dì)共同享有(yǒu)所有(yǒu)權 α。這(zhè)裡(lǐ)的(de)共同關÷♠↓→系一(yī)般是(shì)指兩個(gè)或兩個(gè)以上(shàng)的(↑πσεde)人(rén)因共同目的(de)而結合形成的(de)γ≠£關系，主要(yào)有(yǒu)夫妻關系、β•$家(jiā)庭關系以及遺産繼承關系等。綜上(shàng)，夫妻共同所有(↕ ×↓yǒu)房(fáng)屋從(cóng)字面含義而言可(kě)以解讀(dú)為±<¶®(wèi)夫妻共同共有(yǒu)和(hé)≥∑夫妻按份共有(yǒu)兩種情形。其中，夫妻按份共有(yǒ€• ↕u)在實踐中可(kě)表現(xiàn)為(w™↑èi)夫妻對(duì)婚前特定财産的(de)按份共有( →↓yǒu)、夫妻婚後接受贈與或遺贈等原因形成對(duì)特定β¶↑贈與财産的(de)按份共有(yǒu)。但(dàn)•​♦我國(guó)婚姻立法對(duì)夫妻共同所有(yǒu)财産的(de)界π←$定一(yī)般并不(bù)包含夫妻按份共有(yǒu)情形在內(♠λ→nèi)。《民(mín)法典》第1062條規定：夫妻在婚姻關系存續期間(♦"®jiān)所得(de)的(de)下(xià)列财産，為(wèi)夫妻®π​的(de)共同财産，歸夫妻共同所有(yǒu)。該法條明(mσ£αíng)确說(shuō)明(míng)《民(mín)法典》是(<★$shì)以婚後所得(de)共同制(zhì" ₽)為(wèi)法定的(de)夫妻财産制(zhì)。所βπ謂婚後所得(de)共同制(zhì)，是(s≤±&σhì)指婚姻關系存續期間(jiān)夫妻一↔>★(yī)方所得(de)和(hé)雙方共同所得(de)的(de)财産除特有(£♦yǒu)财産外(wài)，均歸夫妻雙方共同共有(yǒu)的(∞±de)夫妻财産制(zhì)度。由此可(kě)知(zhī)，夫妻婚後所得(de ≤>≠)購(gòu)買的(de)房(fáng)屋一(yī)般屬于夫妻共€π同共有(yǒu)。本解釋也(yě)與《民(mín)法典》的(de₩↑‌δ)規定采同一(yī)立場(chǎng)，即本條中“夫妻共§π∞→同所有(yǒu)房(fáng)屋”特指的(♦♦₽↔de)是(shì)夫妻共同共有(yǒu)房(f↔§áng)屋，而不(bù)包含夫妻按份共有(yǒu)房(fáng)屋在內π©φ€(nèi)。這(zhè)是(shì)因為(wèi)根據《民₩≤δγ(mín)法典》第301條的(de)規定≤ ，除共有(yǒu)人(rén)另有(yǒ∑∞™u)約定外(wài)，共有(yǒu)人(rén)處分(fēn)共有(‍↔≥≤yǒu)的(de)不(bù)動産，隻應經♠™占份額2/3以上(shàng)的(de)按份共有(≈<yǒu)人(rén)同意即可(kě)。當夫妻一(yī)方占共 ★®÷有(yǒu)房(fáng)屋份額2/3以上(s<✔$hàng)時(shí)，出售該房(fáng)屋一(yī)般已不(b÷¶↓∑ù)需夫妻另一(yī)方同意。而本條則是(shì)以夫妻一(&>yī)方出售行(xíng)為(wèi)是₽$π(shì)無權處分(fēn)行(xíng)為(wèi)作÷₩≠→(zuò)為(wèi)邏輯起點。

（二）如(rú)何認定夫妻另一(yī)方是(sh±σì)否同意

《民(mín)法典》第301條規定可(kě)知(zhī)，☆$共同共有(yǒu)人(rén)要(yào)處分(fēn)共有(yǒu)的(¥Ωλde)不(bù)動産，必須經全體(tǐ)共同共有(yǒu)人(‍∞δ&rén)同意。将該條适用(yòng)到(dào)夫妻共有(≈‌λ←yǒu)關系中，則意味著(zhe)夫妻一(yī)方要€♣(yào)出售夫妻共同所有(yǒu)房(fáng)産應經作(zuα¶≈ò)為(wèi)共同共有(yǒu)人(rén)的(de)夫σ✔><妻另一(yī)方同意。司法實踐中，對(du§®"÷ì)此類糾紛的(de)處理(lǐ)存在一♣•φγ(yī)個(gè)很(hěn)難把握的(de)事(shì)實認定 ≤即為(wèi)夫妻另一(yī)方是(shì)©¶否同意該出售行(xíng)為(wèi)。對£ <(duì)此，我們認為(wèi)，在具體(tǐ)認定夫妻另一(yī‌®•÷)方是(shì)否同意時(shí)需要(yào)注意：

第一(yī)，如(rú)何認定夫妻另一(yī)方是(shì)否作(zuò)出同意的(de)意​¥•思表示。法律框架內(nèi)的(de)同意即為(wèi)意思表示。所謂意思表示是(shì)指表意人(rén)向§£他(tā)人(rén)發出的(de)表示，據此向他(tā)人(rén)↓©™ 表明(míng)，根據其意思，某項特定的(de)法律後果應該發生(shēngλε✘)效力。[3]反映到(dào)日(rì)常生(shēng)活中，夫妻另一(yī£★©)方同意其配偶對(duì)夫妻共同所有(yǒu)房(fáαελαng)屋進行(xíng)出售，可(kě)有(y→→ǒu)書(shū)面、口頭、電(diàn)話(huà)和(hé)電(diàn)♠‌子(zǐ)數(shù)據等多(duō)種意思表現(xiàn)形式。對(duì)★ ∑×此，第三人(rén)隻要(yào)在訴訟中能(néng∞"•)舉證加以證明(míng)即可(kě)。但(dàn)值得(de★φ&☆)注意的(de)是(shì)，現(xiàn)實生(shēng)活中，也(yě©$₹)存在很(hěn)多(duō)第三人(rén)在簽訂共有(yǒ∏'↑u)房(fáng)屋出售合同時(shí)征求夫妻另一(yī)方意≤ δ見(jiàn)，夫妻另一(yī)方未明(míng)确表态的(de)σ<"情形。根據《民(mín)法典》第140條“行(x×βΩ íng)為(wèi)人(rén)可(kě)以明(míng)示或者 < 默示作(zuò)出意思表示。沉默隻有(yǒu)α'γ在有(yǒu)法律規定、當事(shì)人(rén)約定或者符合當事(sh∑​≤↓ì)人(rén)之間(jiān)的(de)交易習(xí)慣γ'>π時(shí)，才可(kě)以視(shì)為(wèi)意思 ©σ♠表示”的(de)規定，鑒于夫妻關系的(de)緊密性，如(rú)果夫♦₹妻另一(yī)方雖未對(duì)房(fáng)屋出售事(s♣λhì)宜明(míng)确表示意見(jiàn)，但(dà₩÷n)其行(xíng)為(wèi)已經表明(míng)其同意出售的(de)，¶<σ≈則可(kě)直接認定其對(duì)出售已經默示同≥∏‌↑意。至于夫妻另一(yī)方的(de)同意是(shì)事(shì)先同意抑或事(¶σ•€shì)後追認同意則在所不(bù)問(wèn)。

第二，如(rú)何理(lǐ)解“同意”的(de)意思表示範圍&♣δ。在司法實務中，經常會(huì)出現(xiàn)夫妻另一(₽$γyī)方參與了(le)房(fáng)屋買賣合同的(d±​ e)前期協商過程，但(dàn)在最後簽約時(sh₹"↕í)并未在場(chǎng)的(de)情形。如(rú)果事(shì)後房(₩©fáng)屋價格上(shàng)漲，夫妻另一(yī)方往往以其簽約時(s₩↕&hí)不(bù)在場(chǎng)，最後簽訂<  的(de)合同價格未經其同意為(wèi)由，λ 要(yào)求取回房(fáng)屋。對(duì)此♥φ±，要(yào)注意把握同意的(de)意思表示範圍是(shì)否包括出售價φ 格、付款方式、交付時(shí)間(jiān)等。我們認為(wèi)，☆•λ從(cóng)維護交易安全、夫妻間(jiān)人($‍rén)身(shēn)及财産關系的(de)特殊性出™₩"φ發，本條所稱同意應為(wèi)夫妻另一(yī)方對(du™‌ì)其配偶出售房(fáng)屋的(de)概括授權¶&。也(yě)即，隻要(yào)有(yǒu)證據證明(mí®αβng)夫妻另一(yī)方曾作(zuò)出←σ♥同意出售房(fáng)屋的(de)意思表示，™'♠σ即應推定該同意為(wèi)對(duì)其配偶自(zì)主決定出售價格♠σ、付款方式、交付時(shí)間(jiān)等事(shì)項的(de)概括同意'✘‌§。夫妻另一(yī)方如(rú)要(yào)否定該概括同意↕♦，必須提出證據證明(míng)其對(duì)房(fáng)屋買受∞∞人(rén)所作(zuò)的(de)同意出售房(fáng)↕∑±‌屋的(de)意思表示明(míng)确不(bù)包括上(shàng©§​)述事(shì)項。

二、如(rú)何理(lǐ)解本條中“第三人(rén)善意購(gòu) ‌買、支付合理(lǐ)對(duì)價”

從(cóng)《民(mín)法典》第311條的¥'(de)規定來(lái)看(kàn)，我國(guó)不(bù) ₽∏動産善意取得(de)制(zhì)度旨在維護不(bù)動産交易安★φ₹全，保護的(de)是(shì)第三人(rén∏←)對(duì)登記簿記載的(de)信賴。司法實•→踐中，對(duì)“第三人(rén)善意購(gòu)買”中“善意‍λ”及“合理(lǐ)對(duì)價”的(de)理(lǐ)解應注意以下(xià)☆±®幾點：

（一(yī)）“善意”的(de)認定标準

由于是(shì)否善意是(shì)第三人(rén)的(dδ ≠e)主觀心理(lǐ)狀态，他(tā)人(rén)無法直接探究，故實踐中，對(÷¶φduì)何謂“善意”，見(jiàn)解不(bù)一(yī)。對(duδ ì)于動産而言，起碼有(yǒu)以下(xià)四種厘定标準：（1）所謂 ™善意，系指不(bù)知(zhī)讓與人(rén)無讓與的(de)權利•£，有(yǒu)無過失在所不(bù)問(wèn)；（2）所謂善意•πε，系指不(bù)知(zhī)讓與人(rén)無讓與權利，≠¶×是(shì)否處于過失固非所問(wèn)，然依客觀情勢，₩♠₹在交易經驗上(shàng)，一(yī)般人(rén)皆可(kě)認定讓與人(↕πrén)無讓與之權利者，即應認為(wèi)惡意；（3）所謂善意，是λ★(shì)指不(bù)知(zhī)或不(bù)得(de)而知(zhī)讓與人≥§≈(rén)無讓與權利；（4）所謂善意，應參考德國(guó)立法例，₩♠解釋為(wèi)須明(míng)知(zhī)或因✔™重大(dà)過失而不(bù)知(zhī)§♠✔↔讓與人(rén)無讓與權利。但(dàn)衡諸善意受讓制(zhì)度φ 在于兼顧所有(yǒu)人(rén)利益及交易安全之立法目的(de)，受讓人δ$<>(rén)對(duì)于讓與人(rén)是(sh¥εβì)否有(yǒu)受讓權利，應自(zì)負一(yī ‌)定程度的(de)注意義務。這(zhè)裡φ"≠€(lǐ)受讓人(rén)是(shì)否盡到(dào) ✘注意義務應依據具體(tǐ)的(de)交易場(chǎng)✔λ¥景和(hé)情勢加以判斷。例如(rú)，凡'‌↕是(shì)在公開(kāi)的(de)和(hé)規範£‍¥↕的(de)交易場(chǎng)所購(gòu)買的(de)動産，一(©₽λ₩yī)般應被認定為(wèi)買受人(rén)盡到(dào)了(le)注意義務λΩφ，而在非公開(kāi)的(de)場(chǎng)✘≥δ所和(hé)地(dì)點所購(gòu)買的(de)動産，買受←≤₹人(rén)則應盡到(dào)更高(gāo)的(de)注意義務——例↕®•♥如(rú)要(yào)求出售人(rén)提供動産的(de)合¥×∑β法憑證。

就(jiù)包括房(fáng)屋在內(nèi)的(de)不(bù♦σ®)動産而言，是(shì)否參照(zhào ♦≈)動産善意取得(de)中的(de)“善意”标準，要β₽¶(yào)求第三人(rén)在信賴不(bù)動産登記基礎上(s♣↕hàng)還(hái)不(bù)能(néng)有(yǒu)重大(dà)過♠γ失則觀點不(bù)一(yī)。一(yī)種觀點認為(wè→±i)，房(fáng)屋一(yī)般是(shì)個(gè×₽‍≈)人(rén)或家(jiā)庭最重要(yào)、最有(yǒu)♠ε價值的(de)财産類型。特别是(shì)在婚姻家(jiā)庭關系中∏✘，作(zuò)為(wèi)夫妻共同所有(yǒu≈±α×)财産的(de)房(fáng)屋往往涉及家(jiā)庭成員(y₽©≠uán)的(de)居住權保障問(wèn)題。因此，如(rú)果以不(bù)÷↕φ∑知(zhī)道(dào)登記簿記載錯(cuò)誤且登記簿上(∏​∞shàng)沒有(yǒu)異議(yì)登記即為(wèi)善意♥★的(de)标準，夫妻另一(yī)方就(jiù π)必須舉證證明(míng)房(fáng)屋取得(de)人(ré©♣¶n)明(míng)知(zhī)不(bù)動産登記♦→簿的(de)記載錯(cuò)誤。顯然，信息不(♥ ¥☆bù)對(duì)稱決定了(le)要(yào)舉證證明(®∞©míng)第三人(rén)的(de)內(nèiσ♦)心為(wèi)非善意十分(fēn)困難。另外(wài)，從(c ₽÷óng)日(rì)常生(shēng)活實踐來(lái)看(kàn)，登₩•記機(jī)關基于各種主客觀原因将夫妻共同所有(yǒu)财産登記Ωε☆在夫妻一(yī)方名下(xià)的(de)情形并不(←∏★bù)鮮見(jiàn)。因此，應排除具有(yǒu)重‍‌ ¶大(dà)過失的(de)第三人(rén)的(de)善意而加重其>→注意義務，以傾斜保護夫妻另一(yī)方的(d₹σ©e)合法權益。上(shàng)述觀點不(bù)夠全面&σ≥。我們認為(wèi)，對(duì)于動産的(de)受讓人(rén)可(k÷π↑λě)以将其具有(yǒu)重大(dà)過失而↕λ"不(bù)知(zhī)道(dào)讓與人(rén)無讓與權​≈‍利認定為(wèi)非屬善意，但(dàn)對(duì)♦ 作(zuò)為(wèi)不(bù)動産的(de)房(fáng)屋而言，應當以‍λ"第三人(rén)對(duì)不(bù)動<↕産登記的(de)信賴作(zuò)為(wèi)判斷是(shì)否≠ε"'構成不(bù)動産善意取得(de)的(de)标準。在通(t≠↓ōng)常情況下(xià)，隻要(yào)第三人(rén☆←)信賴了(le)不(bù)動産登記，就(jiù)→♦™應推定其為(wèi)善意，除非有(yǒu)證據證明(♦ &∏míng)其事(shì)先明(míng)知(zhī)不(bù)動∏↔産登記錯(cuò)誤或者登記簿中有(yǒu)異議(yì)登記的(de)↑>♠記載。這(zhè)裡(lǐ)的(de)善意不∑β(bù)以第三人(rén)進一(yī)步核實登記事(shì)項<&為(wèi)前提。理(lǐ)由在于：

1.房(fáng)屋權屬登記不(bù)實并非由第三人(rén)導緻¶♥✘，第三人(rén)客觀上(shàng)很±&(hěn)難查明(míng)登記不(bùΩ∏∞≠)實的(de)實際情形。目前，由于人(rén)δ✘←民(mín)群衆法律知(zhī)識欠缺、登記機(jī)關工(gōngε>)作(zuò)人(rén)員(yuán)責任意識不(bù)強、社會(huì)誠 ♥★信度低(dī)等原因導緻房(fáng)産登記不(bù)實‌σ™∑的(de)情形時(shí)有(yǒu)發生(shēng)↓±∞。從(cóng)房(fáng)屋登記實踐來(lái)看(→←kàn)，大(dà)量的(de)登記簿錯(cuò)誤≤÷是(shì)由無權處分(fēn)人(rén§₽§)通(tōng)過僞造各種申請(qǐng)材料所緻。例↑σ如(rú)，在房(fáng)屋登記實踐中常見₽λ​≤(jiàn)的(de)造假、用(yòng)假行(xíng)為(₩<wèi)主要(yào)表現(xiàn)為(wèi)采用(y'εε€òng)僞造的(de)身(shēn)份證申請(qǐn₩₩g)登記和(hé)僞造委托公證文(wén)書(✘♥ε✘shū)、司法裁判文(wén)書(shū)後辦理(lǐ)≥¶房(fáng)地(dì)産登記。而在夫妻共同所有(yǒu☆∏$↓)财産登記在一(yī)方名下(xià)的¶π<≤(de)情形中，更有(yǒu)不(bù)少(shǎo)甚至是(shì)夫妻雙"≠方合意或夫妻另一(yī)方默許的(de)£©π 結果。對(duì)于上(shàng)述不(bù)實情形，連專業(yè↓₽)的(de)登記機(jī)構都(dōu)很(<₹®hěn)難發現(xiàn)，更何況不(bù)具備專 ←÷業(yè)知(zhī)識的(de)第三人×®‌(rén)。因此，通(tōng)過給第三人(rén)附加核實真←₹實所有(yǒu)權人(rén)的(de)義務而将此種登記不(bù)σ☆‍✔實産生(shēng)的(de)風(fēng)險完全轉嫁到(dào)×¥ ​其身(shēn)上(shàng)，顯然不(bù)夠妥當。而且，這(★∞∏γzhè)種對(duì)取得(de)人(rén)施加調查核實義務的(deγ♥α÷)做(zuò)法既無法提高(gāo)交易效率，也(yě)無法保≥‍ 障交易安全。

2.以第三人(rén)對(duì)房(fáng)§Ω屋權屬登記的(de)信賴作(zuò)為(wèi)善意判斷标準并不(bù)排斥對‍≤γ(duì)夫妻另一(yī)方的(de)事(shì)先防範。依£©✘據《民(mín)法典》第220條第1款的(de)規定，¥∞權利人(rén)在發現(xiàn)登記簿的(de)記載存在不αφ (bù)實時(shí)，可(kě)以申請(qǐng)更正登記，進而避免因他(↔"£tā)人(rén)的(de)善意取得(de)而遭受損€₹↕↓失。即便在更正登記完成之前，權利人(rén)®φ也(yě)還(hái)可(kě)以依據《民(mín)法典》第220條第2款的‍'(de)規定申請(qǐng)異議(yì) £登記，避免第三人(rén)善意取得(de)。可(kě)見(jiàn)，《民"₩©♦(mín)法典》所規定的(de)更正登記和(hé)異議(yì)登記就©₩♠ (jiù)是(shì)為(wèi)使真實權利人(∏☆rén)防止遭受他(tā)人(rén)善意取得•'↕×(de)其房(fáng)屋所有(yǒu)權的(de)風(fēng)險而©≤←提供的(de)事(shì)先防範措施。如(rú)果↑σ将第三人(rén)在信賴登記之外(wài)還(hái)負有(yǒu)一(yī)‍λ 定的(de)注意義務作(zuò)為(wèi)“善意”δ¥↑&标準，将會(huì)使房(fáng)屋登記善意取得(de)制(©✔→→zhì)度在實踐中難以适用(yòng)，也(yě)将導緻更正登記和✔®©(hé)異議(yì)登記的(de)相(xiàn±>↕$g)關規定可(kě)能(néng)淪為(wèi)一(yī)紙(×₩÷zhǐ)空(kōng)文(wén)。

3.夫妻另一(yī)方的(de)權益損害可(kě)以得(de)到(dào)充♠≥¥分(fēn)事(shì)後救濟。如(rú)果登記不(bù)實的(§φde)原因是(shì)登記機(jī)關的(de)錯(cu✘>‍ ò)誤所緻，那(nà)麽夫妻另一(yī)方的(de)損失可(kě)以得(d→☆δβe)到(dào)賠償。《民(mín)法典》第220條第2款對(duì)于登記←£ 機(jī)構就(jiù)登記簿錯(cuò)誤造成真實權利人(ré ♣ n)損害的(de)賠償責任實行(xíng)的(de)是(shì)§§無過錯(cuò)責任，即無論何種原因造成登記簿錯(©€γ←cuò)誤，從(cóng)而使夫妻另一(yī)方因第三人(rén)善意取得(dβ&e)而遭受損害時(shí)，登記機(jī)構即便對(duì)₽©↔₩此沒有(yǒu)過錯(cuò)，也(yě)應當向夫妻另一(yī)方承擔賠αΩ>償責任。如(rú)果登記不(bù)實是(s•™&hì)因夫妻一(yī)方原因所緻，夫妻另一(yī)方亦可(kě)通✔ 'λ(tōng)過本條第2款之規定在離(lí)婚時(shí)要(yào)求另一★ (yī)方賠償損失。這(zhè)種規定已經足以保護真實權利人(rén)的(•¶de)合法權益。因此，沒有(yǒu)必要(yào)再在第三人(rénε∏σ)“善意”判斷标準中增加無重大(dà)過失等注意≤≤義務而過度保護真實權利人(rén)。

4.僅以對(duì)登記簿記載的(de)信賴作(zuò₩‌)為(wèi)“善意”與否的(de)判斷标¥☆準，簡單明(míng)了(le)，有(yǒu)助☆<£≠于統一(yī)司法裁量權。從(cóng)目前各地(dì)司法實踐來(lái)®​•÷看(kàn)，對(duì)善意外(wài)延的(de)認定标‍∞®準不(bù)一(yī)。例如(rú)，既有(yǒu)以δ¥夫妻另一(yī)方行(xíng)為(wèi)外(wài)觀反證第三人(rén¶±€✘)善意的(de)認定，又(yòu)有(yǒu)根據夫妻一(yī)方出具的(d←>↕e)虛假委托書(shū)或公證後的(de)委托書(shū)推定第三人(ré©× γn)為(wèi)善意的(de)認定等。因此，如(r↓"ú)将第三人(rén)“善意”的(de)外(€>"σwài)延擴充到(dào)有(yǒu)一(yī)定的(de)注意義務且無 α☆←重大(dà)過失，則基于一(yī)定注意義務和(hé)重大(d♠εà)過失語詞本身(shēn)的(de)抽象性，難免在細化(hu←♦à)所謂一(yī)定注意義務和(hé)重大(dà)過失 ≠→外(wài)延時(shí)又(yòu)出現(xiàn)理(lφ$₹ǐ)解不(bù)一(yī)緻的(de)情形。©‌而将善意僅限于登記信賴，則在司法認定時(shí)，隻需考量登記記載的(σ₩​"de)所有(yǒu)權人(rén)是(sh₩€εì)否與夫妻一(yī)方一(yī)緻且無異議(yìλ≈÷)登記即可(kě)。相(xiàng)對(duì↕↔)而言，後者顯然在司法認定以及統一(yī)司法裁量權方面具備優勢。βφ±

（二）“善意”的(de)證明(míng)責任分(fēn)配

從(cóng)當事(shì)人(rén)的(de)立場≥σ(chǎng)來(lái)看(kàn)，證明(míng)責任可(≈​≤'kě)以被概括為(wèi)，當某個(gè)事(shì)實存在與否不(bù)明λ∞(míng)确時(shí)，某一(yī)方當事(shì)人(rén)将承擔®✘β£以該事(shì)實為(wèi)要(yào)€φ 件(jiàn)的(de)、于己有(yǒu)利之法律效果不(bù)獲認可(k±←ě)的(de)危險或不(bù)利益。這(zhè♦♣)種及于當事(shì)人(rén)的(de)危險或不(bù)利益就(©&∏jiù)是(shì)所謂的(de)證明(míng)責任或舉證責任。由δ§‍±該定義可(kě)知(zhī)，證明(míng)責任分(fēnקε✔)配到(dào)哪一(yī)方，将很(hěn)可(kě)能®'±γ(néng)影(yǐng)響到(dào)裁判的(de)結果。關于不∏β←'(bù)動産善意取得(de)的(de)證明(míng)責任分(fē☆♣ n)配，國(guó)內(nèi)外(wàiππ≤¶)立法觀點基本一(yī)緻。在不(bù)動産善意取得(de)中，應首先推定♠₹★取得(de)人(rén)是(shì)善意的(de)，₽•取得(de)人(rén)不(bù)負證明(míng)自(zì)己是↕$✔✘(shì)善意的(de)舉證責任，而由否定第三人(₽$♦&rén)為(wèi)善意之人(rén)（往往就(≠♠≈∑jiù)是(shì)真實權利人(rén)）負擔舉證責任，法官最終通(​♥"tōng)過自(zì)由心證對(duì)該問(wèn)題加以解決。具體(tǐ) ÷≠£到(dào)本條規範內(nèi)容，由于登記簿是(shì)以國(guó€$±)家(jiā)信譽作(zuò)為(wèi)保障，具有(y↓←©€ǒu)高(gāo)度公信力，其“權利表征度”要(yào)高(gāo)于₹≈≤§動産的(de)占有(yǒu)。而且《民(mín)法典》第216條÷±₩δ也(yě)明(míng)确承認了(le)登記簿的(de)推定★↕效力。因此，在舉證責任的(de)分(fēn)配上(shàng)，↓↑±π原則上(shàng)應由否認第三人(rén)為(wèi)善意之♠↔↕人(rén)的(de)夫妻一(yī)方負舉證責任，如(rú)果其不(bù≥‌)能(néng)證明(míng)取得(de)人(rén)為(wèi)惡意，±↓$就(jiù)應推定第三人(rén)為(wèi)善意。

（三）第三人(rén)“善意”狀态的(de)時(shí)間(j≤∏∞iān)節點

從(cóng)日(rì)常生(shēng)活經驗可(kě)知(zhī)，房(→σ‌fáng)地(dì)産轉移登記流程需要(yào)一(yī)段‌♠♣×時(shí)間(jiān)，不(bù)可(kě)能(néng)瞬間(jiā₹γ∞Ωn)完成。根據《不(bù)動産登記暫行(xíng)條例》第↑♠§≈20條“不(bù)動産登記機(jī)構應當自(zì£←)受理(lǐ)登記申請(qǐng)之日(rì​™)起30個(gè)工(gōng)作(zuòε↑‍€)日(rì)內(nèi)辦結不(bù)動産登記手續，法律另有(yǒu)規​∑ 定的(de)除外(wài)”之規定，在确定第三人(ré>≥↕☆n)善意的(de)時(shí)間(jiān)節點問(wèn)題上(shàn∏"g)，至少(shǎo)有(yǒu)提出登記申請(qǐng)的(de)©λ✔¥時(shí)間(jiān)、登記機(jī)構受理(lǐ)登記的(de♠→ ↕)時(shí)間(jiān)以及完成登記的(de)時(shí)間(jiā♦•δn)等可(kě)選項。我們認為(wèi)，将判斷第三人(<"rén)是(shì)否為(wèi)善意的(de)時(shí)間αλ(jiān)點設定在記載于登記簿時(shí)更為(wèi)合理∞↔(lǐ)。理(lǐ)由在于：（1）《民(mín)法典》第311條第'↔1款第3項明(míng)确規定轉讓的(de♦↕)不(bù)動産依照(zhào)法律規定應當登記的(de)已經登記。因此♥©×，以記載于登記簿的(de)時(shí)間(jiān)&↔®↓作(zuò)為(wèi)判斷善意的(de)時(shí)間(j¶₽εiān)點更符合《民(mín)法典》的(de)立法本意。（2）¶σ申請(qǐng)轉移登記、登記機(jī)構受理(lǐ)$®登記的(de)時(shí)間(jiān)節點過​₹于提前，不(bù)利于夫妻另一(yī)方權益ε'保護。雖然善意取得(de)制(zhì)度★> 是(shì)為(wèi)交易安全所設，但(dàn)這(zhè)并不(bù)意 §α味著(zhe)其對(duì)真正權利人(ré∏&¶n)所有(yǒu)權的(de)漠視(shì)。基于誠信原則的‌®"§(de)要(yào)求，在轉移登記尚未完成，第φ©三人(rén)對(duì)房(fáng)産還(hái)未以登記取得(de)•'∑Ω公信力的(de)情形下(xià)，應當在知(zhī)道(dào)登∏≥<記簿不(bù)實後撤回登記申請(qǐng)。事(s≥↑₹hì)實上(shàng)，相(xiàng)關行(xíng)政法規也(yě)對↔✘Ω≥(duì)撤回申請(qǐng)作(zuò)了(δ∞le)規定。例如(rú)，《不(bù)動産登記暫行(xíng)條例》第15β☆φ•條規定，當事(shì)人(rén)或者其代₹<±¶理(lǐ)人(rén)應當向不(bù)動産登記機(jī)構申請÷®&≠(qǐng)不(bù)動産登記。不(bù)動÷ε産登記機(jī)構将申請(qǐng)登記事(shì)項記載 ≠↑♣于不(bù)動産登記簿前，申請(qǐng)人(rγ"€én)可(kě)以撤回登記申請(qǐngδ↑)。（3）《民(mín)法典物(wù)權編解釋（一(yī)）》第1φ•±§7條也(yě)規定“受讓人(rén)受讓該不(bù)動産或者動産ε®π₽時(shí)”，是(shì)指依法完成不(bù)動産物(wù)權轉移登↕♦≈記之時(shí)。

（四）合理(lǐ)對(duì)價的(de)>α¥認定

“合理(lǐ)的(de)對(duì)價”，是>‌£φ(shì)指房(fáng)屋價款與物(wù)之價值基本相(xiβ≠€λàng)當，排除不(bù)合理(lǐ)低(dī)價<→或無償出讓等情形。對(duì)此，可(kě)以從(cóng)以下(xià)×₹σ≥幾個(gè)方面把握：

1.善意取得(de)的(de)前提是(shσ☆ì)有(yǒu)償交易行(xíng)為(wèi)。《民(mín)法典》第311條第1款第2項規定的(♣¥$de)善意取得(de)構成要(yào)件(®$∏☆jiàn)之一(yī)是(shì)“以合理(lǐ)的(de)α‍ ★價格轉讓”。之所以如(rú)此規定，其理(lǐ)由在于：（1）更周全"÷∞地(dì)保護真實權利人(rén)的(de)利益。如♣α(rú)果規定第三人(rén)可(kě)基于無償行(xíng) ​為(wèi)而善意取得(de)不(bù)動産物(w↑♠ù)權，那(nà)麽真實權利人(rén)隻能(néng₹×♥&)針對(duì)第三人(rén)行(xíng)使不(∑™≥bù)當得(de)利返還(hái)請(qǐng)求權。作(zuò)為(wφ →™èi)一(yī)種普通(tōng)債權，不(bù)當得✔÷ε(de)利返還(hái)請(qǐng)求權在取得(₹←≠≈de)人(rén)破産的(de)情形下(xià)并無優先受償的(de)效力‌☆。反過來(lái)說(shuō)，如(rú)規定第三人(rén)不(bù)能$₹(néng)通(tōng)過無償法律行(xíng)為(wèi)善意取得(β₽δde)不(bù)動産，則即便在第三人(rén)破産的(de)情形下(xià) β™φ，真實權利人(rén)仍可(kě)行(xíng)使作(zuò)為(w→™èi)物(wù)權請(qǐng)求權的(de)返還(hái)原物(wù)請(ε≠→qǐng)求權取回該物(wù)。（2）更符合民(mín)衆對(d"₹≤uì)所有(yǒu)權靜(jìng)的(de)安全與交易動的(de)安全≤φ←之間(jiān)平衡的(de)預期。一(yī)般而言，相(xiàng)對(d≤σπ↔uì)單純以交易安全作(zuò)為(wèi)通(tōng)過善意™≤λ"取得(de)制(zhì)度無償取得(deδγ)他(tā)人(rén)财産的(de)立法基礎，将善意取得☆£(de)限制(zhì)在有(yǒu)償交易範疇內(n∞αèi)，更具有(yǒu)正當性和(hé)合理(lǐ)性，民(mín)₩¥衆也(yě)更容易接受。

2.如(rú)何認定“合理(lǐ)的(de)對(duì)£® 價”。《民(mín)法典》第311條第1款第2項不(bπ÷ù)僅要(yào)求第三人(rén)必須通(tōn↑♣φg)過有(yǒu)償法律行(xíng)為(wèi)取得(de)π→ε不(bù)動産物(wù)權，而且要(yào)求該價格←÷‍必須是(shì)“合理(lǐ)的(de)”。一(yī)般而言，價格是(π'shì)對(duì)貨币币值的(de)描述，主要(yào)适用(‌®yòng)于一(yī)方以貨币形式購(gòu)$α買房(fáng)屋的(de)情形。而現(xiàn)實生(shēng)活中，以δ≤物(wù)易房(fáng)的(de)情形并不(bùשβ)鮮見(jiàn)。此時(shí)，再用(yòng)所謂“價✔•≥格”加以定義，則與現(xiàn)實情形不(bù)符。有(yǒu)®∏♠✔鑒于此，我們在起草(cǎo)本條文(wén)時(shí)，借鑒了(le)《±α₽™民(mín)法典》上(shàng)述規定，并以♦≈“對(duì)價”替換“價格”，以避免用(yòng)語的(≤Ωγγde)模糊。

關于如(rú)何判斷對(duì)價合理(lǐ)與否★§，學理(lǐ)上(shàng)主要(yào)有(yǒu​α♠)兩種不(bù)同見(jiàn)解：一(yī)是(shì)主觀标準，強調以↔∑賣方主觀認可(kě)的(de)價格為(wèi)準；二是(shì)客觀标準，以社​±σ會(huì)一(yī)般觀念作(zuò)為"©§(wèi)判斷依據。我們認為(wèi)，要(yào© )判斷第三人(rén)在取得(de)房(f¥$πΩáng)屋所有(yǒu)權時(shí)支付的(de)對(duì)價是(sh≈<γ≈ì)否合理(lǐ)，一(yī)般應以主觀标準為(w♦≠èi)準，隻要(yào)合同雙方已經完成轉移登記≤₽，即應推定該對(duì)價為(wèi)合理(lǐ)。除非夫妻≈©>↓另一(yī)方舉證證明(míng)該對(du•☆↑✔ì)價與市(shì)場(chǎng)同類房(fán ✘←g)屋差價懸殊或是(shì)法官根據日(rì)常生(shēngπβ)活經驗足以判斷該對(duì)價确實明(mí αng)顯有(yǒu)悖常情。特殊情形下(xià)，法±"→☆院也(yě)可(kě)以将争議(yì)房(fá↕α €ng)屋交由房(fáng)屋估價機(jī)構進行(§γxíng)估價。考慮到(dào)市(sh∏₩Ω ì)場(chǎng)交易的(de)個(gè)體(tǐ)性差異和(hé)交易行®✔↓λ(xíng)情的(de)多(duō)變性，隻要(yào)評估價與合同£β‍₩約定對(duì)價不(bù)存在明(míng)顯差異，則應認定對(d↕δ∑&uì)價屬于合理(lǐ)範疇。對(duì)此，《民(mín←↓)法典物(wù)權編解釋（一(yī)）》第18條也(yě)規定“合理(lǐ)的¥‌¶(de)價格”，應當根據轉讓标的(de)物≠≥φφ(wù)的(de)性質，數(shù)量以及付×♣γ​款方式等具體(tǐ)情況參考轉讓時(shí)交易地(d♦¥ì)市(shì)場(chǎng)價格以及交易習(xí)慣等Ω∑因素綜合認定。

3.合理(lǐ)對(duì)價應已實際支®∑付。在我國(guó)，善意取得(de)制(zhì)度除通(tōng)過确定無← &∞權處分(fēn)時(shí)動産或不(bù)動産物(wù)權↑↑&的(de)歸屬而具有(yǒu)維護交易安全的(de)功能(néng)外(w±∞ài)，還(hái)具有(yǒu)調整不(bù)正當利益變動的 πσγ(de)功能(néng)。也(yě)就(j←$iù)是(shì)說(shuō)，我國(guó)法律規定的≠βΩ(de)善意取得(de)制(zhì)度兼£♣✘具了(le)不(bù)當得(de)利制(z↔×₽hì)度的(de)功能(néng)。否則，就(jδ₽♦×iù)不(bù)會(huì)在善意取得(de)的($♥£de)構成要(yào)件(jiàn)中不(bù)僅規定必須是(shì)有‍φ✔(yǒu)償的(de)交易行(xíng)為(wèi)，而且還(há♠≤i)規定價格應當合理(lǐ)。由此可(k→λě)見(jiàn)，從(cóng)《民(mín)法典》的(de)≤ ∞立法本意來(lái)看(kàn)，善意取得(de)制(zh​λì)度兼具了(le)不(bù)當得(de)利制(zhìσ$↓)度的(de)功能(néng)。因此，我們認為(wèi)，所謂對 ★•γ(duì)價是(shì)指實際支付的(de)對(duì)價☆'。

在注意以上(shàng)要(yào)點的≈β♠(de)理(lǐ)解時(shí)，還(hái)必須注意‌♣正确适用(yòng)本條的(de)另一(yī)條件(jiàn)：出賣方與☆>"買受方已經在相(xiàng)關部門(mén)辦理(lǐ)了(le)不(bù®<©↓)動産所有(yǒu)權登記手續，物(wù&₩')權已經發生(shēng)轉移。關于房(fáng)屋Ω✔物(wù)權轉移的(de)相(xiàng)關規定，↔±™可(kě)以參照(zhào)《民(mín)法典》的(de)相∑∞(xiàng)關規定，這(zhè)裡(lǐ)不(bù)再細釋。