來(lái)源丨最高(gāo)判例

本院認為(wèi)，本案再審審查圍繞的(de)焦點問(wèn)題ε☆為(wèi)：邬志(zhì)斌對(duì)江西(xī₹λ)省南(nán)昌市(shì)灣裡(lǐ)區(qū)太平鄉(xiāng₽ ‌)架頭村(cūn)羅馬假日(rì)會(huì)所2号樓72∞→↕0室、4号樓102、103、104、105、♠≠÷106、109、110、111、112、113、114、115、"ε♥116、117房(fáng)屋是(shì)否±←享有(yǒu)排除強制(zhì)執行(xíng)的(d$↓₽e)民(mín)事(shì)權益。具體(tǐ)分(fēn)析如(rú)₹α​♦下(xià)：

第一(yī)，關于邬志(zhì)斌是(shì)否在人(rén)民(mín)法院查封前簽訂合法←≠$有(yǒu)效的(de)書(shū)面買賣合•α同的(de)問(wèn)題。2014年(nián)5月(yuè)16日(r↓§ì)至17日(rì)，邬志(zhì)斌與甯波強人(r÷₽én)置業(yè)公司簽訂了(le)15份《羅馬假日(rì)內(n>πφ☆èi)部購(gòu)房(fáng)簽約協議(™✔♥δyì)》，上(shàng)述協議(yì)系雙方真實意思表示，限購(gòu)≠$→←政策并不(bù)影(yǐng)響房(fáng)屋買賣協議(y≈σì)的(de)效力，上(shàng)述協議(yì)并不(bù)存在《中華人(₽↕rén)民(mín)共和(hé)國(guó)合同法》第五十♦‍二條規定的(de)合同無效情形，應認定為(wèi)合法有☆‍→(yǒu)效。本案中，人(rén)民(mín)法院的(¶∏de)查封時(shí)間(jiān)為(wèi)2014年•  ₽(nián)6月(yuè)18日(rì)，晚于簽訂《羅馬假日(rì)內(↓€nèi)部購(gòu)房(fáng)簽約協議(yì)》的(dγ‌☆φe)時(shí)間(jiān)，故應認定邬志(zhì)斌在人(rén)₹§±♥民(mín)法院查封前已簽訂合法有(yǒu)效的(de)書(shū)面買±∑φ←賣合同。

第二，關于邬志(zhì)斌是(shì)否在人(rén)±♣α民(mín)法院查封前占有(yǒu)案涉房(fáng)屋的(de)問(wα♦♦èn)題。邬志(zhì)斌主張原審法院未允許證人(rén)吳某↔γ↕出庭作(zuò)證，吳某出具的(de)《情況說(shuō)明(mí£ε÷ng)》應當作(zuò)為(wèi)新證據，該《情&¶≠✔況說(shuō)明(míng)》與業(yè)主委員(↓∏ ™yuán)出具的(de)證明(míng)可(kě)以相(®‌xiàng)互印證，足以證明(míng)其在人(rén)民(mín)法© '院查封前合法占有(yǒu)案涉房(fáng)屋。本院認為(wèi)，證人‌™×(rén)吳某在原審中雖未當庭陳述，但(dàγ★n)原審法院已經對(duì)吳某書(shū)面出‌ε具的(de)《情況說(shuō)明(míng)》進行(xíng)了(le)審₽λ 查，申請(qǐng)人(rén)将此作(zuò)為(wèi)新證據申請(qǐn★¥g)再審的(de)理(lǐ)由不(bù)能(néng)成•®∞立。占有(yǒu)房(fáng)屋應當理(lǐ)解為(wè<​∏₹i)對(duì)房(fáng)屋的(de)管理(lǐ)和(β<>hé)支配，如(rú)取得(de)房(fáng)屋鑰匙、辦理(lǐ)"δ物(wù)業(yè)入住手續等，才能(néng)視(sσ↓•≠hì)為(wèi)對(duì)房(fáng)屋具有(yǒu)事(shì)實₩§上(shàng)的(de)管理(lǐ)和(hé)支配權。吳某出具的(de)《情況說(shuō)明(mí♦↔♠ng)》及業(yè)主委員(yuán)會(huì)出≠¥<具的(de)證明(míng)在性質上(shànα₹÷ g)同屬證人(rén)證言，需有(yǒu)其它事(shì)實相(xi¶ ™Ωàng)互印證才具有(yǒu)證明(míng)力。本案中邬志(zhì)斌并未舉示物(wù)£÷₹業(yè)出具的(de)接房(fáng)通(t✔↑™ōng)知(zhī)書(shū)或交接房(fáng)手續證明(mín♦±g)，也(yě)未提供繳納的(de)水(sβ§huǐ)電(diàn)費(fèi)、物(wù)管費(fèi)等相(xβ <™iàng)關收據，故邬志(zhì)斌主張在人(ré‍•  n)民(mín)法院查封前已占有(yǒu)案涉房(fáng)屋，缺乏客觀事(€✘♥<shì)實依據，本院不(bù)予支持。

第三，關于邬志(zhì)斌是(shì)否支付購(gòu)房(fáng)款的€φ(de)問(wèn)題。邬志(zhì)斌主張其φ♥•通(tōng)過向被申請(qǐng)人(rén)轉賬、委托↓↔ש陸南(nán)民(mín)代付購(gòu)房(fáng✔π)款、現(xiàn)金(jīn)支付購(gòu)房(fáng)款 ↕的(de)方式支付了(le)案涉房(fáng)屋的(de)全部價款。首先，→₩邬志(zhì)斌2012年(nián)11月(y✘®×<uè)15日(rì)到(dào)2014年(nián)1月(♠₩Ω∞yuè)15日(rì)期間(jiān)八次向葉罕嗣、竺筱妹(mèi¶©)轉款，共計(jì)1416500元；案涉購(g≥∏λòu)房(fáng)合同于2014年(nián)5月(yuè)16日(r•&•ì)至17日(rì)簽訂,上(shàng)述八筆(bǐ)↕≤×款項轉賬時(shí)間(jiān)均發生(shēng)在簽訂§↑♥購(gòu)房(fáng)合同之前。在早于簽訂購(€→¶gòu)房(fáng)合同兩年(nián)前即分(fēn)八次♦‍支付案涉15套房(fáng)屋房(fáng)的(de₽')購(gòu)房(fáng)款，不(bù)₹π>符合常理(lǐ)，且該八筆(bǐ)款項的(de)數(shù)額與↓α©案涉購(gòu)房(fáng)價款無法直接對(du¶¶₽ì)應，邬志(zhì)斌對(duì)此沒有(yǒu)提供合理(lǐ)解釋，故前&≥∑述八筆(bǐ)轉賬系因其他(tā)法律關系而産φ•★₽生(shēng)具有(yǒu)高(gāo)度蓋¥★↕"然性。其次，邬志(zhì)斌主張案外(w∏"ài)人(rén)陸南(nán)民(mín≈≥ $)向甯波強人(rén)置業(yè)公司支付的(de)102萬購><(gòu)房(fáng)款中包含陸南(nγ>♠án)民(mín)代其支付的(de)501626元購φ★‌(gòu)房(fáng)款，并出示了(le)陸南(nán)民(m✘↑ín)向甯波強人(rén)置業(yè)公司轉款轉賬憑證。$π₽ 本院認為(wèi)，轉賬憑證無法證明(míng)該筆(bǐ)款∑£✔↑項的(de)性質，邬志(zhì)斌也(yě)未提供其委托陸南€Ω ∞(nán)民(mín)代付購(gòu)房(f₩δ♠$áng)款的(de)委托付款說(shuō)明(míng)，故無法認定已支付50÷•£1626元購(gòu)房(fáng)款。再次，邬志✔σ✔(zhì)斌主張其通(tōng)過現(xià&λ✔n)金(jīn)支付的(de)方式向甯波強人(rén)置業(yè)公司補™✔₹交15622元購(gòu)房(fáng)款，亦π∏未提供相(xiàng)應證據。雖然邬志(zhì)斌提供了(l''e)甯波強人(rén)置業(yè)公司于2 ↓014年(nián)5月(yuè)17日(rì)出具的(de)1681φ<00元房(fáng)款收據，但(dàn)該收據與上(shàng)述實際≤‍☆付款證據無法對(duì)應。綜上(shà↑✔σΩng)分(fēn)析，邬志(zhì)斌主張已支付案涉房($×‍✘fáng)屋的(de)全部購(gòu)房(fáng)價款，缺乏↓∑事(shì)實依據、證據不(bù)足，本院不(bù)予支持。

第四，關于邬志(zhì)斌是(shì)否因自(zì)身(shēn) £原因未辦理(lǐ)過戶登記的(de)問(wèn)題。邬志(zhì)斌同甯波強人(rén)置業(yè)公司簽訂的(de)《羅馬÷β♦假日(rì)內(nèi)部購(gòu)房(fáng)簽約協議(yì)》中明(">→∏míng)确約定“因國(guó)家(jiā)限購(gòu)≤•，暫不(bù)做(zuò)房(fáng)管局備案手續。待灣裡(lǐ)•↓₹ε區(qū)解除限購(gòu)後再辦理(lǐ)房(fáng)管局ε Ω•備案手續”，應當推定邬志(zhì)斌在購(gòu)買案涉房γ "∑(fáng)屋時(shí)明(míng)知(zh♥₽©✔ī)可(kě)能(néng)因南(nán)昌市(shì)的 ₩↓‌(de)限購(gòu)政策原因暫時(shí)§₩無法辦理(lǐ)登記手續，即使邬志(zhì)斌§∏♥>主張限購(gòu)條款為(wèi)合同格式條款成立↕≠™ε，也(yě)系其在簽訂合同時(shí)沒有(yǒu)盡$₽到(dào)合理(lǐ)審查的(de)義務，存在對(duì)♠≥ ‌該條款的(de)忽視(shì)，未對(duì)案涉房(fáng)¶∞屋的(de)抵押狀态和(hé)甯波強人(rén)置業(yè)‌≠公司的(de)經營狀況進行(xíng)審查，>"βε對(duì)于案涉房(fáng)屋在查封前∏•α無法辦理(lǐ)過戶具有(yǒu)自(zì)身(s←γβ×hēn)原因。

第五，關于邬志(zhì)斌購(gòu)買案ε 涉房(fáng)屋是(shì)否用(yòn Ω£g)于居住需要(yào)的(de)問(wèn)題。《最高(gāo)人(r₽≤®én)民(mín)法院關于人(rén)民(mín)法院£‍辦理(lǐ)執行(xíng)異議(yì)和(hé)複議(yì)案件(÷∞jiàn)若幹問(wèn)題的(de)規定》第二十九條‌δ對(duì)于“買受人(rén)名下(xià)無其他(tā)用(yòng∏&∏×)于居住的(de)房(fáng)屋”的(de'"α)規定，旨在保護消費(fèi)者生(shēng)存居住權利和(hé)基本生(±ΩΩ₩shēng)活之需。本案中，邬志(zhì)斌一(yī)次性購(↓∏gòu)買15套房(fáng)屋，顯然不(bù)符合基本生(shēng)存 ÷♥的(de)居住需要(yào)，遠(yuǎn)≥✔α超過正常的(de)生(shēng)活居住範圍，不(bù)符合上(shàng)ε‌述規定情形。

如(rú)上(shàng)分(fēn)析，依據《$©<¥最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于人(rén)民≠‌÷(mín)法院辦理(lǐ)執行(xíng)異議(yì)和(hé)™♦複議(yì)案件(jiàn)若幹問(wèn) <題的(de)規定》第二十八條、二十九條之規™÷♦σ定，邬志(zhì)斌對(duì)案涉房(fáng)屋不(bù)&♦享有(yǒu)足以排除強制(zhì)執行(xíng)的(d∞∏>e)民(mín)事(shì)權益。

綜上(shàng)所述，邬志(zhì)斌的(∑∑∞♦de)再審申請(qǐng)不(bù)符合《中華人(rén)民(mín)↕↑&₹共和(hé)國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第二百條規定ε ≤‍的(de)情形。依照(zhào)《中華人(ré©≈$n)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín§≈×)事(shì)訴訟法》第二百零四條第一(yī)款、《最高(gāo)人(rén)☆<®民(mín)法院關于适用(yòng)〈中華人‍≥↔÷(rén)民(mín)共和(hé)國(gu§λ¥πó)民(mín)事(shì)訴訟法〉的(de)‍ ‍解釋》第三百九十五條第二款的(de)規定，裁定₹±如(rú)下(xià)：駁回邬志(zhì)斌的(de)再審申請(qǐng)。