1．房(fáng)屋交付後，買受人(rén)發現(xiàn)房∞≥(fáng)屋實際情況與銷售廣告不(bù)符，可♦<∞↓(kě)以要(yào)求開(kāi)發商 Ωεδ承擔違約責任嗎(ma)？為(wèi)了(le)保護購(gòu)房(fáng€↔)者的(de)權益，《最高(gāo)人(ré≤ n)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案βσ↕∏件(jiàn)适用(yòng)法律若幹問(wèn)題的₩✔(de)解釋》第3條規定：“商品房(fáng)的(de)銷✔δδ售廣告和(hé)宣傳資料為(wèi)要(yà ≠♦o)約邀請(qǐng)，但(dàn)是(shì<±₹)出賣人(rén)就(jiù)商品房(fáng)開(k©★¶₹āi)發規劃範圍內(nèi)的(de)房♦$γ(fáng)屋及相(xiàng)關設施所作(zuò)的(de)說(shuō)明∞♥÷(míng)和(hé)允諾具體(tǐ)确定，并對(duì)商品房(fáng∏₹)買賣合同的(de)訂立以及房(fáng)屋價格的(de)确定有(y φ♠ǒu)重大(dà)影(yǐng)響的(de)，應當視(shì)為( ≤wèi)要(yào)約。該說(shuō)₹•≠明(míng)和(hé)允諾即使未載入商品房(β'₽fáng)買賣合同，亦應當視(shì)為(wèi)合同內(nèi)容，當事×φ© (shì)人(rén)違反的(de)，應<βεγ當承擔違約責任。”由此可(kě)見(jiàn)，對(duì₩★")于房(fáng)地(dì)産廣告中的(de)有εγ÷(yǒu)關房(fáng)屋及其相(xiàng)關設施的(de)↔"說(shuō)明(míng)及允諾，如(rú)果其對(duì)訂立合同定¶ •≠價有(yǒu)重大(dà)影(yǐng)響，那(nà)麽即使該說(shuō)明¥δ(míng)和(hé)允諾未載入房(fáng)屋買賣合同，也(yě)≤ π屬于合同內(nèi)容。若購(gòu)房(fán≥≤©g)者發現(xiàn)說(shuō)明(míng)≈₹↑或允諾的(de)內(nèi)容與實際不(bù)¶ 符時(shí)，可(kě)以要(yào)求開(kāi)發商承擔違約責ε↕ 任。2．哪些(xiē)房(fáng)地(dì)産不(bù)能(nén↕≤αg)轉讓？根據我國(guó)《城(chéng)市(shì)房(fáng)≤>地(dì)産管理(lǐ)法》第38條的(de)規定↔"↑，下(xià)列房(fáng)地(dì)産，不(bù)得(de)轉讓：（1）以出讓方式取得(de)土(tǔ)地(dì)使用(♣∞≥↔yòng)權的(de)。（2）司法機(jī)關和(hé)行(xíng)政機(jī)關↓✘®依法裁定、決定查封或者以其他(tā)形式✘φ限制(zhì)房(fáng)地(dì)産→×權利的(de)。（3）依法收回土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權的(de)。（4）共有(yǒu)房(fáng)地(dì)産，未經其他(tā)共有(yα™♥¥ǒu)人(rén)書(shū)面同意的(de)。（5）權屬有(yǒu)争議(yì)的(de)。（6）未依法登記領取權屬證書(shū)的(de)。（7）法律、行(xíng)政法規規定禁止轉★ <讓的(de)其他(tā)情形。3．僅有(yǒu)房(fáng)産證，但(dàn)沒有(yǒu)辦♠↔理(lǐ)不(bù)動産登記，能(néng)>×取得(de)房(fáng)屋所有(yǒu)權嗎(ma)？₹§不(bù)動産以登記的(de)方式進行(xíng)公示，←±•隻有(yǒu)進行(xíng)登記才發生(shēng)物(wù)權的(de)效★ φ力，買受人(rén)才能(néng)獲得(de)不(bù≈•↕<)動産的(de)所有(yǒu)權，登記就(jiù)是(shì)将新的(d®♠✔e)所有(yǒu)人(rén)的(de)名字Ω↕ε登記在房(fáng)産部門(mén)的(de)登記簿上(shàng)λ，不(bù)動産登記簿是(shì)物(wù)權歸屬和(hé)內(nèi) ☆¶容的(de)根據。而房(fáng)産證是(shì)房(fáng)産部門(mén)發給♠→®權利人(rén)的(de)一(yī)種享有(yǒu)權利的λ •♣(de)憑證，隻起到(dào)證據的(de)作(zuò)用↓☆(yòng)，當不(bù)動産登記簿記載的(d$™e)權利人(rén)和(hé)房(fáng)産證記載的(de)權利人(₩ ♥®rén)不(bù)同的(de)時(shí)候，以不(bù)動産登記簿為(wè∑©i)準，即房(fáng)産證的(de)效力弱于不♥§©(bù)動産登記簿的(de)效力。當不(bù)ε→出現(xiàn)糾紛的(de)時(shí)候還(hái)好(×←hǎo)，但(dàn)一(yī)旦出現(xiàn)關于房(fáng)屋ε↑産權的(de)糾紛，不(bù)動産登記簿上(shàn¶☆←>g)所記載的(de)人(rén)則擁有(yǒu)房&↕↑♦(fáng)屋的(de)所有(yǒu)權。因此，大(dà)家(jiā)在買賣房(fáng)屋§✘時(shí)，一(yī)定要(yào)注意進行(xíng)不(bù)>≈φ♦動産登記或者不(bù)動産登記的(de)變更α∏α。4．買來(lái)的(de)住房(fáng)面積縮水(shuǐ)怎麽辦？Ω¥面積縮水(shuǐ)是(shì)買房(fáng)♠£↑≈族經常遇到(dào)的(de)問(wèn)題，對(duì)于房(fá'≠ng)屋“面積縮水(shuǐ)”的(de)問(wèn)題，應該以房"φ(fáng)地(dì)産管理(lǐ)部門(mén)所做(zuò)的(•γde)測量面積為(wèi)準。《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)>₽★×商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用(yòng) •ε法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》對(duì)面積縮水(sh<$uǐ)問(wèn)題做(zuò)出了(le)明('×€míng)确的(de)規定：第一(yī)，誤差率在3％以內(nèi)的(de)，當事(shì)人(₽γ↑rén)不(bù)能(néng)請(qǐng)求解&©÷↕除合同，但(dàn)是(shì)對(duì)于縮水(shuǐ)那β (nà)部分(fēn)的(de)購(gòu)房(fáng)款，開(kāi)γ>™↓發商應該返還(hái)。第二，誤差率超過3％，買房(fáng)人(rén)可™λ≤(kě)以選擇請(qǐng)求解除合同，或♥β者不(bù)解除合同，但(dàn)是(shì)要(yàoδ•→↔)求開(kāi)發商承擔其他(tā)責任。5．開(kāi)發商逾期交房(fáng)怎麽辦∏®β©？開(kāi)發商應該按照(zhào)約定的(©$de)時(shí)間(jiān)交付房(fáng)屋，這(zh₽ →è)是(shì)開(kāi)發商的(de)主要(yào)義務。如(rú)果≈→開(kāi)發商沒有(yǒu)按期交房(fáng)，買受人(rén)可(¥☆kě)以根據不(bù)同情況，采取不(bù)同的(de)方式來(lái)維護♣ 自(zì)己的(de)合法權益。第一(yī)，開(kāi)發商不(bù)÷能(néng)按期交房(fáng)，經催告後在合理(lǐ)期限內(nèi)"ε∏仍沒有(yǒu)履行(xíng)的(de)，買受人(rén)可(kě)以↕♥解除合同。第二，逾期交付，經催告後在合理(lǐ)期限內(nèi)仍沒有(yǒu)↑$ 履行(xíng)的(de)，買受人(rén)不(♥™"₽bù)解除合同，可(kě)以請(qǐng)求↓ 開(kāi)發商承擔違約責任。第三，逾期交付，經催告後開(kāi)發商在合理(lǐ)期間(jiān)內$>>(nèi)交付的(de)，不(bù)能(néng)解除合同，但(dàn)是π∑®(shì)可(kě)以請(qǐng)求承擔違約責任。需要(yào≥¶>☆)注意的(de)是(shì)，買受人(rén)Ω↓享有(yǒu)解除權的(de)必須在法定®'期間(jiān)內(nèi)行(xíng)使>γ，不(bù)行(xíng)使的(de)，∑¥↕解除權就(jiù)消滅。6．房(fáng)屋買賣合同簽訂後，因意外(wài)事(shì)故而使房(₹β€δfáng)屋毀損、滅失的(de)風(fēng)險由誰承擔？《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(ε£×≥lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn×≈)适用(yòng)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第11條就(jiù)≠φδ此問(wèn)題的(de)不(bù)同情況分(f★'σλēn)别作(zuò)了(le)規定：“對(duì)房(fáng)屋的(∞de)轉移占有(yǒu)，視(shì)為(wèi)房(fáng)屋的(de)交£付使用(yòng)，但(dàn)當事(shì)人(rén)另♠©Ω有(yǒu)約定的(de)除外(wài)。房(fáng)屋毀損、¥β↕滅失的(de)風(fēng)險，在交付使用(yòng)前由出賣人(↑∏✘↑rén)承擔，交付使用(yòng)後由買受人(rén)承擔；買受人(rén)接₹§到(dào)出賣人(rén)的(de)書(shū)面交房(π☆fáng)通(tōng)知(zhī)，無正當理(lǐ)由拒絕接收的(de)，房≤ ©(fáng)屋毀損、滅失的(de)風(fēng)險自(zì♦γ)書(shū)面交房(fáng)通(tōng)知(zhī)确定的(de)交付♥使用(yòng)之日(rì)起由買受人(rén)承擔，但(dàn£Ω)法律另有(yǒu)規定或者當事(shì)人(ré₹"n)另有(yǒu)約定的(de)除外(wài)★。”由此可(kě)見(jiàn)，在一(yī)般情況下(xià)，房(fá§★™→ng)屋損壞的(de)風(fēng)險，在房(fáng)屋交付之前Ω&由出賣人(rén)承擔；在房(fáng)屋交付給買受人(rén)之後，由買↑ 受人(rén)承擔。此處所說(shuō)的(de)交付，是★↕σ↔(shì)指房(fáng)屋的(de)轉移占有(yǒu)，就(jiù¶ε←)是(shì)把房(fáng)屋由出賣人(ré✔✔φn)手中，交到(dào)買受人(rén)手中，由買受人($λrén)占有(yǒu)使用(yòng)該房(fáng)屋。
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