【裁判要(yào)旨】租賃合同是(shì)出租人(rén)将租§♣↓賃物(wù)交付承租人(rén)使用(yòng)、收益，承租↔>♥σ人(rén)支付租金(jīn)的(de)合同。租賃物(wù)在¥₹♦÷租賃期間(jiān)發生(shēng)所有(yǒu)權變動的(d✔✘e)，不(bù)影(yǐng)響租賃合同的(d>γe)效力。債務人(rén)以其房(fáng)産抵償債權αΩ人(rén)欠款的(de)合同之債，不(b§>π≥ù)同于出租人(rén)與承租人(rén)≈α♣£之間(jiān)簽訂的(de)租賃合同，故不(bù)适用(yòng)《合同法》≥↕≤（或《民(mín)法典）規定的(de)“買賣不(bù)破租賃”原則。

佐仕公司申請(qǐng)再審稱，依據《中華人(rén)民(mín)共和(hé∞↑★★)國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第二♦←♦§百條第二項、第六項規定申請(qǐng)再審，請(qǐn↓¥δ§g)求：撤銷一(yī)、二審判決，确認佐仕公司對(γ♥♠₩duì)房(fáng)産證号為(wèi)舞(wǔ)房(fáng)權₩λ★"證城(chéng)區(qū)字第××、20××65、20×®÷€×66、20××67、20××68的(de)房(fáng)≈↑δ±産和(hé)土(tǔ)地(dì)證号為(wèi)舞(wǔ)國(guóλε )用(yòng)（2011）第299号的(de)土(tǔ)地(d∏÷✘ì)及附屬物(wù)具有(yǒu)租賃權并排除強制(zhì)執行(xíng₹♣☆)。事(shì)實與理(lǐ)由:（一(yī)）佐仕公司與闵原公司之間(ji♠'ān)的(de)房(fáng)屋租賃合同合法有(yǒu)效。π☆®1.佐仕公司與闵原公司之間(jiān)廠(chǎng)房(f★±áng)租賃情況屬實。根據涉案《财産轉讓協議(​≤≥yì)》的(de)約定，闵原公司将案涉房(fáng)屋ק土(tǔ)地(dì)租賃給佐仕公司，租金(jīn)為(wèi)5 φ 0萬元／月(yuè)，以佐仕公司對(duì)闵原公司的(d←&e)債權應付利息折抵租金(jīn)。關于租賃期限的(de)問(wèn₩≤α)題，《财産轉讓協議(yì)》明(míng)确約定為(wèi) ♥★五年(nián)，2014年(nián)10月(yuè)7日(r •β™ì)，舞(wǔ)陽天邦機(jī)電(diàn)科(kē↑₹★<)技(jì)有(yǒu)限公司（以下(xià)簡稱天邦公司）、蔣厚龍等簽訂《λ≤÷補充協議(yì)一(yī)》則約定“五年(nián)合作(zuò)期滿，乙‍£δ方不(bù)能(néng)還(hái)清甲方及江蘇佐仕科(k$₩>ē)技(jì)有(yǒu)限公司欠款及債務，合同延續，直至還(há↕♠‌₹i)清為(wèi)止”。關于租賃範圍在《财÷₹‌≠産轉讓協議(yì)》中也(yě)做(zuò)了(le)明(míng)≠≥ ®确約定。2.佐仕公司承租闵原公司的(de)廠(chǎng)房(fán☆β•g)和(hé)土(tǔ)地(dì)，并由佐∏↕∞Ω仕公司和(hé)闵原公司共同确認給天邦公司使用Ω$'β(yòng)。天邦公司、蔣厚龍等簽訂《補充協議±→↑φ(yì)一(yī)》，進一(yī)步确認了(le)闵原公司的(d™•e)相(xiàng)關土(tǔ)地(dì)與房(fán÷✔ ‌g)産由天邦公司使用(yòng)的(de)事(shì)實φ™♠。需要(yào)說(shuō)明(míng)的(de)是(shì α↕)，雖然使用(yòng)人(rén)為(wèi)天邦公司，但‌↔׶(dàn)案涉房(fáng)産的(de)承租人(rén)仍然是($←shì)佐仕公司，租賃權的(de)享有(yǒu)者仍是(shì)佐仕公"β‍司。《财産轉讓協議(yì)》簽訂後，闵原公司即向佐仕公司★$交付了(le)案涉房(fáng)屋及土(tǔ)地(dì)，由佐仕↔→公司實際占有(yǒu)，并投資對(duì)辦公樓、食堂、宿舍、道(dào) ≠路(lù)等設施進行(xíng)了(le)改造。改造完成後，佐仕公司将租賃的(∞€•★de)廠(chǎng)房(fáng)及土(tǔ)地(dì)交給其投資的(de↓<)天邦公司（現(xiàn)更名為(wèi)河(hé)南(n $₹∑án)蘇源環保科(kē)技(jì)有(yǒu)限公司，以下(xi★∞™à)簡稱蘇源公司）使用(yòng)。（二）佐仕公司與闵原公司之間(jiā∑↕♠n)廠(chǎng)房(fáng)租賃合同✔£±合法有(yǒu)效。1.二審法院依據闵原公司與民(mí↕↔n)生(shēng)銀(yín)行(xíng)鄭州分​→∏®(fēn)行(xíng)簽訂的(de)《最高(gāo)額₹∏•抵押合同》認定抵押财産沒有(yǒu)出租不σ®(bù)符合事(shì)實。《最高(gāo)額抵押合同》內(nèi)容并沒有(₩↕¥yǒu)公開(kāi)公示，承租人(rén)♦↓佐仕公司并不(bù)知(zhī)情，也(yě)無÷±‍←從(cóng)對(duì)此提出異議(yì)∞↑'。且二審法院以存在《最高(gāo)額抵押合同》從(cóng)而否認租賃合✘€±同，不(bù)符合認證規則，也(yě)顯失公允。闵原公司在與民(m¶♥ín)生(shēng)銀(yín)行(xíng)鄭州分(fēγ↓δ£n)行(xíng)簽訂《最高(gāo)額抵≈€∞©押合同》時(shí)，銀(yín)行(xíng)沒有(yǒu)到(dà₹γ↑o)現(xiàn)場(chǎng)調查;同時(shí)，闵原公司在簽訂合同時(ε≠↓shí)隐瞞了(le)其向佐仕公司出租廠(chǎng)房(fδ$↑≠áng)、土(tǔ)地(dì)的(de)事↓★(shì)實，存在欺詐行(xíng)為(w§£èi)。不(bù)能(néng)以此否認闵原↔★∞§公司與佐仕公司存在廠(chǎng)房(f©♥áng)、土(tǔ)地(dì)租賃合同關≈∏λ↕系并由佐仕公司實際占有(yǒu)使用(yòng)的(de)事(shì)實。≈Ω€2.佐仕公司與闵原公司之間(jiān)廠×γ∑✘(chǎng)房(fáng)租賃合同是(shì)雙↓>δ≠方在自(zì)願基礎上(shàng)形成σ€±的(de)，租賃合同不(bù)違反法律規定，應認↑€定為(wèi)合法有(yǒu)效。且該合同至今未被确認為(wèi‍✔♥≈)無效或被申請(qǐng)撤銷。（三）《财産轉讓協議(yì<↓≈‍)》中約定:“由于出租企業(yè)所有(♠ yǒu)房(fáng)地(dì)産全部抵押給銀​ε≥±(yín)行(xíng)，到(dào)目前為(wèi)止已造成逾期和(hé)‍≠欠息，如(rú)被法院查封導緻不(bù)能(néng)正常生(shēng)産£×••經營的(de)，出租方應承擔罰款和(hé)損失”±®，該約定與本案無關。1.佐仕公司與闵原公司簽訂←₹λα《财産轉讓協議(yì)》時(shí)，闵原公司向佐仕公司反映将房​ ♦(fáng)屋抵押給銀(yín)行(xíng)的(de)情況，®  "但(dàn)在雙方簽訂《财産轉讓協議(yì)》後，闵原公司還(hái)清了•φ&←(le)銀(yín)行(xíng)借款，并注銷了(le)該≠←∑合同下(xià)的(de)抵押登記。否則也(yě)不(bù"&)會(huì)有(yǒu)2015年(nián)3月(yuè)份"$₹✔闵原公司将廠(chǎng)房(fáng)土(tǔ)地(dì)抵押給民(mín)π∞<'生(shēng)銀(yín)行(xíng)鄭州分(fēn)©  行(xíng)的(de)情況。民(mín)生(shēng)銀(yín)行(x£ íng)鄭州分(fēn)行(xíng)所主張的(d¶​e)也(yě)不(bù)是(shì)該份合同‌®"★下(xià)的(de)抵押權。2.佐仕公司與闵原公司的(de)房(fáng)♥☆屋租賃合同成立時(shí)間(jiān)♠✔早于闵原公司與民(mín)生(shēng)銀(♠£‌♦yín)行(xíng)鄭州分(fēn)行(xíng)簽訂抵押•₹合同的(de)時(shí)間(jiān)。

民(mín)生(shēng)銀(yín)行(xíng) ↕λ鄭州分(fēn)行(xíng)提交意見(jiàn)稱，✘"‍（一(yī)）原審查明(míng)事(sγδ↑©hì)實清楚，适用(yòng)法律正确，佐仕公司與債務人(rén)闵原公司簽÷" 訂的(de)不(bù)是(shì)真正的(de)房☆≈(fáng)屋租賃合同，而是(shì)以租抵債協議♣•γ®(yì)（且并非隻對(duì)債務人(rén)享有(yǒu)的(dδ↔£αe)債權），其從(cóng)未向闵原公司支付過租金(jīn∞÷)，存在與闵原公司惡意串通(tōng)阻卻執行←§  (xíng)的(de)可(kě)能(néng)。佐仕公司原審稱其✘∏≠與闵原公司之間(jiān)存在合法的(de)債權債務關系，正是(sh¶™ì)基于此才與闵原公司達成了(le)《财産轉讓協議(yì) ≈》，但(dàn)其一(yī)審提供的(de)債權憑證僅有(‶yǒu)極少(shǎo)一(yī)部分(fēn)是(s♥'‍₹hì)與闵原公司之間(jiān)的(de)，大(dà)部分★∏(fēn)是(shì)與其他(tā)公司÷λ$發生(shēng)的(de)業(yè)務往$‍來(lái)，甚至包括與左金(jīn)福個(g♣∏←è)人(rén)之間(jiān)的(de)交易往來(lái)，±​↕"均與本案無關。并且上(shàng)述債權債務是(shì)否真實存在、闵原公∞±δ司是(shì)否償還(hái)等事(shì)實未經司法機≥₹(jī)關确認，真實性無法核實。《财産轉讓協議(yì)》第四¶π.5條約定“由于出租企業(yè)所有(yǒu)房(fáng)地(dìγ<)産全部抵押給銀(yín)行(xíng)，到(dào)目前± ‌×為(wèi)止已造成逾期和(hé)欠息，如(r±•₹ú)被法院查封導緻不(bù)能(néng)正常生(shēng♣ ↑)産經營的(de)，出租方應承擔罰款和(hé)損失”。佐仕公司明(mín∑φ><g)知(zhī)闵原公司将所有(yǒu)房(fáng)産抵押給銀(yín)γ☆δ"行(xíng)，已造成逾期和(hé)欠息，銀(yín)行Ω÷(xíng)會(huì)随時(shí)對(duì)闵原公司主張抵押權，佐♠£ Ω仕公司在闵原公司欠其巨額借款未還(hái)的(de)情況下(x₹✔ià)，通(tōng)過租賃闵原公司的(de)土(tΩ&ǔ)地(dì)和(hé)房(fáng)産，以欠款利息抵銷租賃費(fèi)，對(✔≥♣duì)民(mín)生(shēng)銀(✘♥÷yín)行(xíng)鄭州分(fēn)行≠₹↕(xíng)行(xíng)使抵押權造成的(d‍€e)法律風(fēng)險應自(zì)行(xíng)承擔。（二）案涉房(fán≥&Ω₹g)産土(tǔ)地(dì)實際占有(yǒu)人(rén)蘇源公司已經以租賃權為∑÷(wèi)由提起執行(xíng)異議(yì)被↓♦β♠一(yī)審法院駁回，佐仕公司與闵原公司之間(☆ jiān)的(de)财産轉讓協議(yì)未實際履行(xíng)，佐仕公司☆✘≠£不(bù)具備原告主體(tǐ)資格。在本案執行(xíng)法官對 $​(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘查并張貼限期搬離(lí)公告★♠後，案外(wài)人(rén)蘇源公司以确認租賃權∞&§為(wèi)由向一(yī)審法院提起執行(xíng)異議(yì)，一(yī)審♦±σδ法院審理(lǐ)後駁回了(le)蘇源公司的(de)異議δ±≈(yì)申請(qǐng)，蘇源公司并未複議(yì)或提起執行(xíng)異議'≈(yì)之訴。蘇源公司與佐仕公司是(sh↓≥≠γì)兩個(gè)獨立的(de)法人(rén)主體(tǐ)，涉案土  ₩↓(tǔ)地(dì)及房(fáng)屋的(de)占用(yòng)者是(₽≠shì)蘇源公司，佐仕公司稱兩者是(shì)一(yī)個(gè)ε 主體(tǐ)，卻又(yòu)以兩個(gè)公司分(fēn)别為(wèi)原告要≈"β&(yào)求确認租賃權，足以認定佐仕公司δσ€與闵原公司簽訂的(de)關于《财産轉讓協議(yì)》的(de)₽♠≈π內(nèi)容并未實際履行(xíng)，₩€✘所以佐仕公司不(bù)具備本案的(de)原告主體(tǐ)資格。（三）₽®從(cóng)案外(wài)人(rén)郭春亮(liàng)就(€♣Ωjiù)租賃權向一(yī)審法院申請(qǐng)執行(xíng)異議σ≥'(yì)一(yī)案也(yě)能(néng)看(kàπ÷αn)出佐仕公司、蘇源公司串通(tōng)₽✔闵原公司阻卻執行(xíng)的(de)事(shì)實。本案執行(xíng€®☆↔)過程中，案外(wài)人(rén)郭春亮(liàng)也(yě£☆')曾以租賃權為(wèi)由向一(yī)審法院提↑→出執行(xíng)異議(yì)（被一(yī)審法院駁回）‍λ♥。在該案中郭春亮(liàng)提交了(le)蘇源公司将房(fán¶✔g)屋轉租給其及其向債務人(rén)闵原公司繳納租金(jīn)的(de)證  據（闵原公司拖欠郭春亮(liàng)本息2$↔$¥09萬元，雙方約定月(yuè)租金(jīn)19萬元，其中9萬‍×₽元以利息沖抵，剩餘10萬元按月(yuè)支付用(yò'"ng)于闵原公司支付員(yuán)工(gōng)工(gōng)資），且以租✘<♠抵債的(de)期限明(míng)确載明(mín γg)是(shì)5年(nián)，并非佐仕公司主張的(d​↔≤e)按每月(yuè)50萬元，以債權利息抵償月(yuè)租α±金(jīn)。蘇源公司将案涉土(tǔ)地(dì)、房(f↔→₩áng)産無償交給郭春亮(liàng)使用(yòng)也(yě)可(kě)>•®&以看(kàn)出其與闵原公司惡意勾結阻卻執行(xíng)的(de)端倪。

本院經審查認為(wèi)，本案的(de)争議(yì)焦點為≤®​±(wèi)佐仕公司對(duì)涉案房(fáng)産、土(tǔ)地(dì)是(s‍&hì)否享有(yǒu)排除執行(xíng)的(de)民(mín)事(shì)權∏ ✔益。

根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)合同法》（以下(xφ α✔ià)簡稱《合同法》）第二百一(yī)十二條、第二百二十九條的(de)規₹‍>定，租賃合同是(shì)出租人(rén)将租賃物<♣ ✔(wù)交付承租人(rén)使用(yòng)、收益，承租人(rén)支付租金(γ∑​<jīn)的(de)合同。租賃物(wù)在租賃期間(§₩→jiān)發生(shēng)所有(yǒu)權變動¶♦的(de)，不(bù)影(yǐng)響租賃合同的(de)效力。本案中，債​‍務人(rén)闵原公司以其公司房(fáng)産、土(tǔ)地(dì)使用→★(yòng)權抵償佐仕公司欠款的(de)♥₹♠"合同之債，不(bù)同于出租人(rén)與承租人(ré< β‌n)之間(jiān)簽訂的(de)租賃合同，¥↔π故不(bù)适用(yòng)《合同法》規定的(de)“買賣不(bù)破租賃”β₽原則。

民(mín)生(shēng)銀(yín)行(x✘>íng)鄭州分(fēn)行(xíng)與闵原公司之δ↔₽α間(jiān)前後簽訂了(le)兩次借款協議(yì)αΩ‍↑，第一(yī)次借款期限為(wèi)2013年(niáδ₽←n)9月(yuè)4日(rì)至2014年(nián)9月(yuè)4日(rì✔Ω)，第二次為(wèi)2015年(nián)3月(yuè)∏≠★♥5日(rì)至2016年(nián)3月(yuè)5日(rì)。兩次借款均 ≥β辦理(lǐ)了(le)抵押登記，第一(yī)次為(wèi)λ↑ £2013年(nián)9月(yuè)6日(rì)，第二次為(wèi)20♣€15年(nián)3月(yuè)6日(rì)。從(cóng)他(₩¶∞tā)項權證來(lái)看(kàn)，抵押土(tǔ)地(dì)的(d&​ ♠e)土(tǔ)地(dì)證号不(bù)一λ♦(yī)緻，但(dàn)為(wèi)同一(yī≈γ)地(dì)塊，執行(xíng)判決系依據第二次簽訂的(≈€de)借款合同所作(zuò)。民(mín)生(shēng)銀(×↕yín)行(xíng)鄭州分(fēn)行(x §íng)稱第二次為(wèi)續貸。涉案《财産轉讓協議≤φ‍ (yì)》第四.5條約定“由于出租企業(yè)所有(‍☆≠yǒu)房(fáng)地(dì)産全部抵押給銀(yín)行(xíng)，到(λ≠dào)目前為(wèi)止已造成逾期和(hé)欠息，如(rú)被法院↓"¶$查封導緻不(bù)能(néng)正常生(shēng&§•)産經營的(de)”，由出租企業(yè)承擔罰款和(hé)損失。從(có©<ng)該約定可(kě)以看(kàn)出，佐仕公司與闵原公司簽訂《财産轉讓協<"↑©議(yì)》的(de)時(shí)間(jiān)雖為(wèi)20α♥✔™14年(nián)9月(yuè)16日(rì)，在第一(yφ∞&ī)次借款期限屆滿之後第二次抵押登記之前，但(dàn)佐仕公司在簽訂該γ↕÷協議(yì)時(shí)即已明(míng)确φ<知(zhī)道(dào)涉案房(fáng)産及土(tǔ)↕®£地(dì)已全部抵押給銀(yín)行(xíng)，​'且已造成逾期和(hé)欠息。該約定與民(mín)生(shēng)銀 §₩>(yín)行(xíng)鄭州分(fēn)'‌•σ行(xíng)關于第二次借款為(wèi)續貸的(de)陳述能(néng)夠相(←¶xiàng)互印證。佐仕公司在明(míng¥€₹)知(zhī)涉案房(fáng)産及土(tǔ)地(dì)被抵押給銀 ←↕¶(yín)行(xíng)且已造成逾期和(hé)欠息→∏φ的(de)情形下(xià)，仍與闵原公司簽訂“¶→δ以租抵債”協議(yì)，由此造成的(de)法律風(fēng)險應↕↑由其自(zì)行(xíng)承擔。

佐仕公司與蘇源公司均系獨立法人(rén)↓ ±¥，不(bù)是(shì)同一(yī)主體(‌☆♠☆tǐ)。佐仕公司提交的(de)記賬憑證、水(shuǐ)電(diàn♥<∞α)費(fèi)票(piào)據、社會(huì)保險費(fèi)發票(pià¥÷α€o)等證據顯示的(de)均為(wèi)蘇源公司繳納天然氣、水(s&♥₩huǐ)電(diàn)費(fèi)、保險費(fèi)、印↓↕花(huā)稅的(de)情況，該證據顯示系蘇源公司使用(yòng)涉案房•∏₹(fáng)産、土(tǔ)地(dì)用(yòng¶↑$↔)于生(shēng)産經營，而非佐仕公司。且蘇源公司在提出執行(xíng)異ε•議(yì)時(shí)稱是(shì)其承租了(le)闵原公司的(d'∞πφe)廠(chǎng)房(fáng)。故二審法院'$∏認定佐仕公司對(duì)涉案房(fáng)産、土(tǔ)地(dì)不(bù)™∞Ω享有(yǒu)排除執行(xíng)的(de)民(mín)事(shì)權益 φ并無不(bù)當。

綜上(shàng)，佐仕公司的(de)再審申請(qǐng)不(bù)符合¶÷'《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín¶<±¥)事(shì)訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的(de)情形。依照€↔£∞(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mí↔"©​n)事(shì)訴訟法》第二百零四條第一(yī)款，《最高(gāo)人≠>(rén)民(mín)法院關于适用(yònφ↑>g)〈中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)事(sΩ‌★©hì)訴訟法〉的(de)解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如(rú×±)下(xià)：

駁回江蘇佐仕科(kē)技(jì)有(yǒu)限公司的(de)再審申請(qǐ•≤ng)。

審   判   長(cháng)　‍±₹ 包劍平

審   判  &nb•£™∏sp;員(yuán)　 張淑芳

審   判   員(yu•π‌σán)　 杜　軍

二〇二〇年(nián)八月(yuè)二十七日(rì)

書(shū)   記  ×™↑ 員(yuán)　  楊&n>₹∞bsp;  鵬