房(fáng)屋買賣合同簽訂後，原則上(shàn↑→g)一(yī)方當事(shì)人(rén)不(bù)₹≠₩同意繼續履行(xíng)，願意以承擔相(xiàng)應違約責任為(£≥wèi)代價解除合同，而另一(yī)方堅持要('"₹yào)求繼續履行(xíng)，經審查合同繼續履行(x₽αíng)不(bù)存在現(xiàn)實困難的(₽ de)，應當判決雙方繼續履行(xíng)合同，但(dàn)合同另有(yǒu)約∞φ'™定或符合《民(mín)法典》第580條規定情形的(de ₽™φ)除外(wài)。房(fáng)産買賣中，司法實踐中存在即使違約方違約，守約方λ ε也(yě)不(bù)能(néng)訴請(qǐng)法院判決違約方繼續履行(x<ק≠íng)合同，履行(xíng)過戶義務的(de)情形，本文(wén)對&→λ(duì)以下(xià)10種情形進行(xíng)解讀(dú)，供讀(dú)÷₹✘者參考。
守約方簽訂認購(gòu)書(shū)等房(fáng)産買ΩΩ•賣預約合同的(de)，無權強制(zhì)要(yà₽o)求違約方履行(xíng)合同登記過戶。
《民(mín)法典》第四百九十五條規定，當事(shì)人(rén)約定在将來×™→(lái)一(yī)定期限內(nèi)訂₹₹γ立合同的(de)認購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、ε€'預訂書(shū)等，構成預約合同。當事(shì)人(rén)σΩ♣一(yī)方不(bù)履行(xíng)預約合同約定的(de)訂立合同γ® ₹義務的(de)，對(duì)方可(kě)以請(qǐng)求其承擔預約合同的(←✔<φde)違約責任。針對(duì)簽訂預約合同後賣方違約不(bù)予辦理(l♣∞≠¶ǐ)過戶登記手續的(de)情形，買方有(yǒu)權依據預約合同請(qǐng) ♦≈求賣方承擔違約責任。《民(mín)法典》僅規定違約方承擔預™©≥約合同的(de)違約責任，而違約責任包括繼續∑←×α履行(xíng)，基于預約合同簽約的(de)根本α&₽目的(de)是(shì)簽訂本約合同的(de)特殊性，這(zhè)≤λ裡(lǐ)的(de)繼續履行(xíng)究竟是(shì)繼續♥→☆£磋商，還(hái)是(shì)簽訂本約合同，并不(bù)明(±☆míng)确。但(dàn)如(rú)果存在法律上(shàγ± ≥ng)或者事(shì)實上(shàng)的₹↑(de)障礙，出現(xiàn)履行(xíng)不(bù)能(néng)或者履±₩行(xíng)無意義的(de)情形，繼續履行€φ÷(xíng)包括磋商或者締約都(dōu)将受到(dào)限制(zhì₽↔)。
依據傳統的(de)民(mín)法理(lǐ)論，當事(shì)人(rén)之間(←≤¶¶jiān)簽訂的(de)合同可(kě)以分(fēn)為(wèi§↕>♠)預約合同和(hé)本約合同。預約合同通(tōng)常使用÷≠(yòng)認購(gòu)合同、意向合同等合同名稱，↓✘✔其目的(de)在于當事(shì)人(rén)對(∏≈duì)将來(lái)簽訂特定合同的(de)相(x↔∑iàng)關事(shì)項進行(xíng)規劃，約定在将來(lái♦©≤±)訂立本約；本約合同則是(shì)對(duì)雙方特定權利∏™ >義務的(de)明(míng)确約定。一(yī)份δ£合同究竟是(shì)預約合同還(hái)是(s§₹hì)本約合同，成了(le)判斷這(zhè)份合同能(néng)否繼續履行(xΩδλíng)的(de)關鍵。判斷的(de)關鍵在于：其一≈<&✘(yī)，合同是(shì)否對(duì)雙方©≠&"當事(shì)人(rén)、房(fáng)屋的(de)基本情況、房(fánδ♦∑γg)款總價及付款方式、付款時(shí)間(jiānΩ↓')、交付條件(jiàn)和(hé)日(rì)期、産權證辦理(€®lǐ)等房(fáng)産買賣交易條件(jiàn)作(zuò)出了(le)明∏ (míng)确約定，如(rú)果沒有(yǒu)約定或約定不(bù)明(m•íng)确的(de)，該合同為(wèi)預約合同；其二，看(kàn✘∏ ©)當事(shì)人(rén)的(de)意思表↔δ示，當事(shì)人(rén)是(shì)否有(yǒ ₩u)意在将來(lái)訂立新的(de)合同，以最終明(↕←$míng)确在雙方之間(jiān)形成某種法律關系的(de)具體(tǐ)內(α♥π↔nèi)容。不(bù)能(néng)僅孤立地(dì)以當事(shì)人↓≤(rén)之間(jiān)簽訂的(de)協議(yσ∞ì)之約定為(wèi)依據，而應當綜合審查相(xiàng)關協議(yì&↔)的(de)內(nèi)容以及當事(shì)人¥γ(rén)嗣後為(wèi)達成交易進行(xíng)的(de)λ☆<磋商和(hé)有(yǒu)關的(de)履行(xíng)行(xíng)為(w✘¶∞èi)等事(shì)實，從(cóng)中探尋當事£≠♣&(shì)人(rén)真實意思，并據此對(×Ω×←duì)當事(shì)人(rén)之間(jiān)法律關≠δ×系的(de)性質作(zuò)出準确界定。
詳見(jiàn)：成都(dōu)訊捷通(tōng)訊連≥∏♣ 鎖有(yǒu)限公司與四川蜀都(dōu)實業( ✘yè)有(yǒu)限責任公司、四川友(yǒu)利投資控股股份有(δε£↔yǒu)限公司房(fáng)屋買賣合同糾紛案【最高(gāo)人(rén)民(m ™&ín)法院（2013）民(mín)提字第90号，《中華人(ré∑≈n)民(mín)共和(hé)國(guó)最高(gā♥ ±o)人(rén)民(mín)法院公報(bào)》2015≈₽年(nián)第1期（總第218期）】。♣•$也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，即使合同中明(m•∑®íng)确約定了(le)房(fáng)屋買賣的(de)各項具體(tδ→ǐ)內(nèi)容，但(dàn)當事(shì)人(rén)的(¶•£de)意思表示仍是(shì)将來(lái)再進<÷一(yī)步磋商以訂立新合同，那(nà)麽這(zhè)仍是(shì)一(y€♥ī)份預約合同。
另外(wài)，在常見(jiàn)的(de)二手房(f∑♣áng)買賣過程中，買賣雙方多(duō)通(tōng)過中介公司♠&達成買賣合意并簽訂《房(fáng)屋買賣意向協議(yì)》，約定在意向協議(y ₽♥ì)簽訂之日(rì)起數(shù)日(r→↔ ì)內(nèi)簽訂正式的(de)《房(fáng)屋買賣合同》（β&™網簽）。針對(duì)這(zhè)種情形，本文(w←≠"én)作(zuò)者傾向于認為(wèi)買賣雙方通(β☆®≥tōng)過中介公司簽訂的(de)《房(fáng)屋買賣®意向協議(yì)》為(wèi)本約，正式的(de)《房(fáng)•α•屋買賣合同》僅是(shì)為(wèi)了(le)辦理(lǐ)過戶登記<'手續而進行(xíng)備案登記的(de)格式合同，™£↑是(shì)對(duì)雙方權利義務的(de)再一(yī)次确認∑§，并非雙方拟訂立的(de)新合同，非預約合同。從(cóng)已生(sβ×γ☆hēng)效的(de)裁判案例來(lái)看(α>✘kàn)，實踐中也(yě)通(tōng)常如(rú)此認定。
法院對(duì)房(fáng)屋買賣遭遇“限購(®$•gòu)”“限貸”導緻無法繼續履行(xíng)$♠的(de)，不(bù)能(néng)判決強制(zhì)過戶。∏₽♦
廣東(dōng)省高(gāo)級人(rén)民(mín)法÷©院在2012年(nián)《全省民(mín)事(s♥∏ hì)審判工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)紀要σ(yào)》中對(duì)于商品房(fáng)買賣合同遭遇“>™ 限購(gòu)”“限貸”有(yǒu)明(m<>íng)确規定。若商品房(fáng)買賣合同簽訂後，政府部" 門(mén)出台限購(gòu)限貸政策的(de§>γ)，人(rén)民(mín)法院應查明(míng)買受人(✔←ε♣rén)是(shì)否屬于限購(gòu)或限貸範圍。确因限購(gòu)限貸λ✘ε♣政策無法辦理(lǐ)房(fáng)屋所有(yǒu)權變ε®÷•更登記，或者不(bù)能(néng)訂立商品房(fáng)☆ 擔保貸款合同并導緻商品房(fáng)買賣合同不↑π✘(bù)能(néng)繼續履行(xíng)，當事(shì)人(rén₩γ)請(qǐng)求解除合同的(de)，人(rén)民(m©πín)法院可(kě)參照(zhào)《最高(gāo)人(rén±≈•¥)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(f™≈áng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用(y≈'òng)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第二十三條（現(xià↔Ωn)為(wèi)該司法解釋第十九條）的(de)規定予以支持。《最高(gāλ×o)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛"¶✔₹案件(jiàn)适用(yòng)法律若幹問(wλ<èn)題的(de)解釋》第十九條規定，商品房(<↕fáng)買賣合同約定，買受人(rén)以擔保貸款εε>§方式付款、因當事(shì)人(rén)一(y↓ ♦↕ī)方原因未能(néng)訂立商品房(fáng)擔保貸款$∑λ合同并導緻商品房(fáng)買賣合同不(bù)能(néng)≤® 繼續履行(xíng)的(de)，對(duì)方當事♥♠(shì)人(rén)可(kě)以請(qǐng)求解除合同和(hé) ☆↕賠償損失。因不(bù)可(kě)歸責于當事(shì)人(rén)><÷雙方的(de)事(shì)由未能(néng)訂立商品房(fáng)擔φ保貸款合同并導緻商品房(fáng)買賣合同不(bù)能(✔αα←néng)繼續履行(xíng)的(de)，當事(shì)人÷₽↓∑(rén)可(kě)以請(qǐng)求解除合同↑≈，出賣人(rén)應當将收受的(de)購(gòu)房(fáng)款本 ±金(jīn)及其利息或者定金(jīn)返還(hái)買受人(rén)。也☆'♦(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，在買方沒有(yǒu)過錯 ®(cuò)及其他(tā)違約的(de)情→ 形下(xià)，因限購(gòu)、限貸導緻合同無法繼續履行(xín₽£g)的(de)，買受方可(kě)以主張解除合同，并 ✔δ要(yào)求退還(hái)已付的(de)房(fáng)款和(hé)定金(®÷jīn)，無需承擔相(xiàng)應的(de)≥δ↔賠償責任。
夫妻一(yī)方擅自(zì)處分(fēn)房(fáng)♥&λ産的(de)買賣合同，買受人(rén)知(zhī)情的(de)或者共 δ¥有(yǒu)人(rén)在房(fáng)産過戶前不(b♣♠≠ù)同意出售的(de)，房(fáng)産買賣合同有(y¥σǒu)效但(dàn)法院不(bù)能(néng)判決繼續履行(xíng)過♠α戶義務。
出賣人(rén)出賣登記在其名下(xià)的(de)共有(yǒu)房(f£•✔αáng)屋不(bù)符合《民(mín)法典》第三百零一© γ(yī)條規定的(de)條件(jiàn)或者共有(yǒu)人(rén→↔)約定的(de)條件(jiàn)，在房(fáng)屋買<®賣合同有(yǒu)效的(de)情況下(xià)，買受人π§≥(rén)請(qǐng)求履行(xíng)房(fáng)屋買賣合同，×₽其他(tā)共有(yǒu)人(rén)不(bù)同意出賣該共有(yǒu)房 ∞(fáng)屋，并表示不(bù)予協助辦理(lǐ)♦σ≤"該房(fáng)屋權屬變更登記手續，買受人(rén)&<請(qǐng)求繼續履行(xíng)房(fáng)屋買 ε™≠賣合同的(de)，人(rén)民(mín)法院不(bù)予支持。 參考案例： 劉某與李某簽訂《房(fáng)屋買賣合同》時(shí)，劉某基于信賴σ李某是(shì)案涉1802房(fáng)屋國(guó)有(γφ÷φyǒu)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權證及≈φ♣ 房(fáng)屋産權證上(shàng)的(de)登記權利人→Ω(rén)，且在簽訂《房(fáng)屋買賣合同》時(shí)李某的(de)α'配偶陳某也(yě)出具同意銷售的(de)證明(míng×£€)，故其信賴李某有(yǒu)權處分(fēn)案涉1802房(fáng)屋，對♣γ₽≈(duì)此沒有(yǒu)任何過錯(cuò♣÷♦')；經查明(míng)，劉某購(gòu)買案涉1802房(fáng≈λ")屋的(de)價格同當時(shí)周邊同類型房(fáng)屋π&的(de)出售價格是(shì)一(yī)緻的(de)，且略高(gāo)于周σ∑↕÷邊同類型房(fáng)屋的(de)價格，因此并不(bù)存在劉某同李某&∞£≤串通(tōng)損害陳某利益的(de)情形。基于此，在李某作 ©€(zuò)為(wèi)該房(fáng)屋的(de)登記權利人(rén)同劉≈λ↑某簽訂《房(fáng)屋買賣合同》時(shí)，劉某是(shì)善意的≠ (de)，且合同約定的(de)對(duì)價也(y♦☆ě)是(shì)合理(lǐ)的(de)，故《房(fáng)屋買↑>賣合同》系李某與劉某的(de)真實意思表示，φσ←♣且不(bù)違反法律、行(xíng)政法規×α§的(de)強制(zhì)性規定，合法有(≠Ω₽yǒu)效。至于劉某請(qǐng)求李某、陳某≥π' 繼續履行(xíng)合同的(de)訴訟請 ≠(qǐng)求，經查明(míng)，李某在出售案涉1802房(↑σfáng)屋時(shí)，系僞造了(le)陳某★ 的(de)簽名，而在本案訴訟過程中，陳某明(míng)确表示≤×不(bù)同意出售案涉1802房(fáng)屋，根據'"《物(wù)權法》第九十七條“處分(fēn)共有(yǒuπ÷∑)的(de)不(bù)動産或者動産以及對(duì)共有(yǒu)的(πσ♣de)不(bù)動産或者動産作(zuò)重大(dà)修繕的(de)，應當經÷→€≠占份額三分(fēn)之二以上(shàng)的(de)按份共σ✘♣有(yǒu)人(rén)或者全體(tǐ)共同∑•共有(yǒu)人(rén)同意，但(dàn)共有(yǒu)人(ré&£γn)之間(jiān)另有(yǒu)約定的$δ↑↔(de)除外(wài)”（案例君補充：《民(★•₩mín)法典》第三百零一(yī)條處分(f$₽ε✔ēn)共有(yǒu)的(de)不(bù)動産或者動産以及對(duì)共有(yǒ♥☆u)的(de)不(bù)動産或者動産作(zuò)重大(©dà)修繕、變更性質或者用(yòng)途的(de)，應當經占份額三分(fēn)★₹<之二以上(shàng)的(de)按份共有÷ σ★(yǒu)人(rén)或者全體(tǐ)共同共有απ¥♣(yǒu)人(rén)同意，但(dàn)是(shì)共有(yǒu)人(ré∑'γ♥n)之間(jiān)另有(yǒu)約定的(deπ↔♣)除外(wài)。）的(de)規定，在陳某作(zuò)↕ε ≠為(wèi)案涉1802房(fáng)屋共同共有(yǒu)權人(r 'én)的(de)情況下(xià)，要(yào)想繼續履行(xíng)《房(←←fáng)屋買賣合同》，實現(xiàn)該共有(yǒu)房(fáng≤→&)屋的(de)物(wù)權變動，必須取得(de)→♣該房(fáng)屋共有(yǒu)權利人(rén)陳某的(d≥ e)同意。鑒于陳某在本案中明(míng)确表示不(bù)同意♦ €φ出售案涉1802房(fáng)屋，故劉某主§™♠張繼續履行(xíng)合同的(de)訴訟請(qǐng)↑§求，不(bù)符合上(shàng)述物(wù)權法規定的(de)條件(ji∞♣àn)，不(bù)予支持。至于在合同有(yǒu)效且不(b≠↑ù)能(néng)履行(xíng)的(de)情況下(xià)劉某的(d±βδΩe)權益保護問(wèn)題，劉某可(kě)以變更↔訴訟請(qǐng)求，要(yào)求解除合同并請(qǐn÷'↔g)求房(fáng)屋出賣人(rén)李某承擔違約責任，對(duì)此，≥¥₹在法院已經向劉某明(míng)确釋明(míng)其可(kě)變更訴 →≠訟請(qǐng)求的(de)情況下(xià☆∑γ)，劉某仍堅持其原來(lái)的(de)訴訟請(® qǐng)求，拒絕變更訴訟請(qǐng)求，故對(duì™$∞☆)劉某在本案中要(yào)求李某、陳某繼續履行(xíng)案涉《房(fá™→ng)屋買賣合同》、協助辦理(lǐ)房(fáng)屋權屬變更登記的(de)訴訟π¥γ 請(qǐng)求，予以駁回。 載：《民(mín)事(shì)審判指導與參考》201401/57：1©49
貸款審批尚未通(tōng)過，買方除貸款外(wàλi)無力支付剩餘房(fáng)款的(de)，法院不(bù)得(de)判©≥ 決買方繼續履行(xíng)合同。 即使雙方在房(fáng)屋買賣合同中約定了(le)買方 ★↑ 通(tōng)過銀(yín)行(xíng)按揭貸款方式支付剩餘購(g≥₩≈òu)房(fáng)款，但(dàn)如(rú)果判決前買方貸款σ®審批尚未通(tōng)過或未取得(de)貸款承λ≠♠諾或未簽訂貸款合同，根據合同自(zì)願原則的(de)規定、《中華人(r ↕én)民(mín)共和(hé)國(guóε•)商業(yè)銀(yín)行(xíng)法》第四十一(yī∏₽)條關于任何單位和(hé)個(gè)人(rén)均不(b☆©ù)得(de)強令商業(yè)銀(yín)行(xíng)發放(fàng)γ&α貸款的(de)規定，人(rén)民(mín)法院無法直接判決銀(yí↔↑≠×n)行(xíng)發放(fàng)貸款，無法判決強制(zhì¶γδ)履行(xíng)合同。隻有(yǒu)原告一(yī)次性支付剩餘購(≥δ♦gòu)房(fáng)款，法院才能(néng)據¶♣ 此判決，才能(néng)确保依據原告繼續履★•行(xíng)訴訟請(qǐng)求所作(zuò¥<₹)出的(de)繼續履行(xíng)判決具有(yǒu)确定性和(hé)可÷ (kě)強制(zhì)執行(xíng)性。∏>≥具體(tǐ)可(kě)參考：周某玲、呂某華房(fáng)屋買賣≥$合同糾紛二審民(mín)事(shì)判決書(shū)【深↕εε•圳市(shì)中級人(rén)民(mín)♥∏"法院，（2015）深中法房(fáng)終字第1737号】。÷δ÷所以，如(rú)果買方貸款審批尚未通(tōng)過或未取得(de)貸款承諾或→λ未簽訂貸款合同，并且除貸款外(wài)無力支付剩餘房(fáng)款的(de)₽±€，人(rén)民(mín)法院一(yī)般不(bù)會("∑huì)判決繼續履行(xíng)房(fáng)屋買賣合同。
《民(mín)法典》施行(xíng)前已經辦理(lǐ)抵押登記的(dλ"≈₽e)不(bù)動産，抵押期間(jiān)轉讓的(de)，未經抵押權人☆λ(rén)同意，不(bù)予辦理(lǐ)轉移登記。
《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于适用(yòλ₽♣ng)<中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(m↓®ín)法典>時(shí)間(jiān)效力的(de)若幹規定》第一(yī)條規定，民(mín)法典施行(xíng)前的(de)法律事(₽£shì)實引起的(de)民(mín)事(shì)糾紛↕₽★<案件(jiàn)，适用(yòng)當時(shí)的(d♠↔↕♥e)法律、司法解釋的(de)規定，但(dàn)是(shì)法律、司法解釋另♦α有(yǒu)規定的(de)除外(wài) Ω。因此，《民(mín)法典》施行(xíng)前已經辦理(lǐ)抵£∏押登記的(de)不(bù)動産，抵押期間(jiān)的(de)轉★∑σ 讓應适用(yòng)原《物(wù)權法》的(de)'"₩$相(xiàng)關規定。原《物(wù)權法》第一☆×>(yī)百九十一(yī)條第二款規定：“抵™∏押期間(jiān)，抵押人(rén)未經抵押權人(ré® ≤n)同意，不(bù)得(de)轉讓抵押财産，但(dàn)∑γ$≠受讓人(rén)代為(wèi)清償債務消滅©®π★抵押權的(de)除外(wài)”。
在理(lǐ)論上(shàng)和(hé)實踐中，賣方注★σπ↕銷已有(yǒu)的(de)抵押登記是(shì)房(fáng•λπ)屋買賣合同賣方的(de)基本義務，也(yě)是(shì)房('÷&fáng)屋過戶登記的(de)前提條件(jiàn)。但(×→βdàn)是(shì)，注銷房(fáng)産抵押登記的(de)主動權在于賣方≤$，一(yī)旦賣方違約未注銷抵押登記，附帶§∞φ€抵押登記的(de)房(fáng)屋不(bù)能(ε★néng)完成過戶登記手續，人(rén)民(mín)法∑↑±γ院也(yě)無法判決強制(zhì)過戶。
具體(tǐ)參考：
1.關某月(yuè)、劉某與鄭州鑫達實業(y¶ε₽↑è)有(yǒu)限公司房(fáng)屋買賣合同糾紛二審民(mín)事(↑¥♥shì)判決書(shū)【鄭州市(shì)中級人(rén)民₹≈β✔(mín)法院（2017）豫01民(mín)終513€÷0号】
2.王某與牡丹江世豪房(fáng)地(dì)産開(kāi•©€Ω)發有(yǒu)限公司、牡丹江市(shì)安裝工(gōng)程有(yǒu✘Ω)限公司、尹某霞、李某梅、王某梅、符某某、牡丹江市(shì)城(䧀₽chéng)郊農(nóng)村(cūn)信用(yòng)合作•↕✘✔(zuò)聯社房(fáng)屋買賣合同糾紛一(yī)案二審民(mín)→'事(shì)判決書(shū)【黑(hēi)龍江省高(gāo)級人(rén)民±ε★(mín)法院（2015）黑(hēi)民(mín)終字第52号】δ♦。
但(dàn)是(shì)，如(rú)果原告有(yǒu)能(nσπ€éng)力代為(wèi)清償涉案抵押債務以滌除抵押權，✔φ那(nà)麽消除了(le)房(fáng)産繼續履行(xíng)過₹÷λ戶登記的(de)障礙，合同繼續履行(xíng)将被支ε↕持。
具體(tǐ)參考：
1.唐某等訴楊某商品房(fáng)銷售合同糾紛一(yī)案二審民(mí<ε★n)事(shì)判決書(shū)【上(shàng)海(hǎ'γi)市(shì)第一(yī)中級人(rén)民(mín)法院（¥•♦2013）滬一(yī)中民(mín)二（民(mín✔∞≠)）終字第2254号】
2.周某玲、呂某華房(fáng)屋買賣合同糾紛二審民(mín↔β≥©)事(shì)判決書(shū)【深圳市(shì)中級人(rén)γ✔≈民(mín)法院（2015）深中法房(fáng)×"終字第1737号】。
《民(mín)法典》實施後，在辦理(lǐΩ♠>§)抵押登記時(shí)約定禁止轉讓不(bù)動産的(de)，未♣>經受讓人(rén)、抵押人(rén)（轉讓人(ré>π✘™n)）和(hé)抵押權人(rén)共同申請β(qǐng)的(de)，法院不(bù)得(de)判決££過戶登記。
《自(zì)然資源部關于做(zuò)好(hǎo)不(bù)動産抵₹' €押權登記工(gōng)作(zuò)的(de)通(tōng)知(zhīσ$♣α)【自(zì)然資發[2021]54号】》三、保障抵押不(b£•→ù)動産依法轉讓。當事(shì)人(rén)申請(qǐng)辦理(lǐπφ₩)不(bù)動産抵押權首次登記或抵押預告登記的(de)，不(bù)動産登記機₹§↕¶(jī)構應當根據申請(qǐng)在不(bù)動産登♦∞記簿“是(shì)否存在禁止或限制(zhì)轉讓抵押不(b₽¶ù)動産的(de)約定” 欄記載轉讓抵押不(bùδα∑Ω)動産的(de)約定情況。有(yǒu)約定的(d☆±≤e)填寫“是(shì)”，抵押期間(jiān)依法轉讓的(de)，應≥βΩ當由受讓人(rén)、抵押人(rén)（轉讓人(rén)）和( "₩αhé)抵押權人(rén)共同申請(qǐng∑←β)轉移登記；沒有(yǒu)約定的(de)填寫“否”， ₽ 抵押期間(jiān)依法轉讓的(de)，應當由受↓&λ 讓人(rén)、抵押人(rén)（轉讓人(rén)）共同申請(qǐng)轉移登±"記。約定情況發生(shēng)變化(huà)的(de)，不(bù)動産登記機(♥ λjī)構應當根據申請(qǐng)辦理(lǐ)變更登記。↕☆§•
房(fáng)屋被依法查封的(de)，法院不↕>♦(bù)得(de)判決過戶登記。
《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)城(c≤ héng)市(shì)房(fáng)地(dβ∑"ì)産管理(lǐ)法》第三十八條規定，司法機(jī€♥)關和(hé)行(xíng)政機(jī)關¥δ×依法裁定、決定查封或者以其他(tā)形式限制(zhì)房(fángπ€→)地(dì)産權利的(de)房(fáng)地(dì)産，不(bù)得<(de)轉讓。
房(fáng)屋被依法查封的(de)情況下(x$γià)，無法辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶登記手續，法院一(yī)≥γ≤般不(bù)會(huì)判決繼續履行(xíng)合同、強制 €₽(zhì)過戶。
法院僅判決繼續履行(xíng)合同而無具體(tǐ)義務內(nè®≠i)容的(de)，存在履行(xíng)內(nèi)容不(b £↑ù)明(míng)确無法執行(xíng)的(de)風(f∑πēng)險。
《北(běi)京市(shì)高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關→₩↕于審理(lǐ)房(fáng)屋買賣合同糾紛案件(jiàn)若幹疑難問(wèn)" ₩題的(de)會(huì)議(yì)紀要(yào)》（2&☆ φ014年(nián)12月(yuè)16日(rì)）十一(yī ®↕®)、請(qǐng)求合同繼續履行(xíng)的(de)處理(lǐ)：
當事(shì)人(rén)要(yào)求繼續履行(xíng)房(φ'₹→fáng)屋買賣合同，但(dàn)訴訟請(qǐng↕γπ)求中沒有(yǒu)具體(tǐ)履行(xíng)內(nèi)容的(★σde)，法院應當向當事(shì)人(rén)釋明(míng)，要≤☆(yào)求其變更訴訟請(qǐng)求明(míng)确具體(tǐ)履↑≤行(xíng)內(nèi)容，如(rú)支付購(gòπΩu)房(fáng)款、交付房(fáng)屋、辦↕ β理(lǐ)房(fáng)屋過戶登記等，并告知(zhī)僅判決↕Ω✘♣繼續履行(xíng)合同存在履行(xíng)內(nèi)✘↔' 容不(bù)明(míng)确無法執行(xíng)☆δ的(de)風(fēng)險；當事(shì)人(rén)σ¶• 堅持不(bù)變更的(de)，可(kě)以根據當事(shì$δ)人(rén)的(de)請(qǐng)求作(zu±$€>ò)出相(xiàng)應的(de)判決，并告知(zhī)當事(÷★™εshì)人(rén)在履行(xíng)中發生(shēng)新的'♥(de)争議(yì)可(kě)就(jiù)具體(tǐ)履行(xíng)內∑©(nèi)容另行(xíng)起訴。
出賣人(rén)未取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明(míσ→ng)，與買受人(rén)訂立的(de)商品房(fáng)預售合同，應當認≥€定無效。買受人(rén)無權要(yào)求出賣人(rén)辦≥™δ理(lǐ)過戶手續。
《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院對(duì)關于€>↓無證售房(fáng)問(wèn)題的(de)答(d<↑∏¶á)複》中明(míng)确：“其一(yī)，對(duì)于實 ₹踐中開(kāi)發商沒有(yǒu)取得(<↔ de)預售許可(kě)證明(míng)即出售商品房(fáng)的(de)，根≈α據《最高(gāo)人(rén)民(mín)院關±™₹于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)×∑适用(yòng)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第 §≥二條的(de)規定，該商品房(fáng)預售合同無效，但(dàn Ω÷ )是(shì)在起訴前開(kāi)發商已經取得(de)商品♥€♣房(fáng)預售許可(kě)證明(míng)的(de)，可≤÷(kě)以認定該商品房(fáng)買賣合同有(yǒu)效。其 '↑Ω二，在商品房(fáng)預售合同被認定無效之後←↓™¥，根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)合同法》↓δ™Ω第五十七條（《民(mín)法典》第五百零七條）的(de)規定，合同無效的(deσ&')，不(bù)影(yǐng)響合同中獨立存在的(de)有(yǒu)關解決争 σ議(yì)方法的(de)條款的(de)效力。因此，如(rú)•Ω果該預售商品房(fáng)合同有(yǒu)關于解決争議♦"γ(yì)的(de)約定，則人(rén)民(mí↔≠<n)法院應尊重該當事(shì)人(rén)約定的(de)效力，将¥✘該約定作(zuò)為(wèi)處理(lǐ)當事(shì)人(rén)之€∏σ間(jiān)争議(yì)的(de)依據。在合同無效且合同中并無有§↑(yǒu)關解決争議(yì)方法的(de)情況下(xià)€σ₩，應進一(yī)步根據《民(mín)法典α±λ》第一(yī)百五十七條的(de)規定進行(xíng)處理(lǐ)。β✘★第一(yī)百五十七條規定，民(mín)事(shì)法律行¥$★π(xíng)為(wèi)無效、被撤銷或者确定不(bù)≤£≠₽發生(shēng)效力後，行(xíng)為(w¥ èi)人(rén)因該行(xíng)為(wèi)取得(de)的∑®♠(de)财産，應當予以返還(hái)；不(bù)能(↑σnéng)返還(hái)或者沒有(yǒu)必要(yà₽←o)返還(hái)的(de)，應當折價補償。有(y≤₽ǒu)過錯(cuò)的(de)一(yī)方應φ φ當賠償對(duì)方由此所受到(dào)的(π÷★→de)損失；各方都(dōu)有(yǒu)過錯(cuò)的('∑de)，應當各自(zì)承擔相(xiàng)應的(de)責¥$任。法律另有(yǒu)規定的(de)，依照(zhào)其規定。
本文(wén)作(zuò)者提示：開(kāi)發商取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證↔'明(míng)，但(dàn)出賣人(rén)尚未取得(de×☆)房(fáng)産證書(shū)的(de)✘ε₽與買受人(rén)簽訂房(fáng)産買賣合同的(de)，₽¥≥±該房(fáng)産買賣合同确定有(yǒu)效。房(fá✔ ng)屋買賣合同簽訂後，出賣人(rén)™§Ω以沒有(yǒu)房(fáng)産證由拒絕繼續↕ 履行(xíng)合同，買房(fáng)人(rén)訴至法院要(y '¶ào)求繼續履行(xíng)，法院可(kě)以♦✘依職權追加開(kāi)發商為(wèi)第三人(rén)β↕λ，判令其協助辦證，房(fáng)屋買賣合同繼續履行(xíng)'↕σ。
房(fáng)屋買賣合同簽訂後,出賣人(rén)将房(fδ<↓áng)屋另行(xíng)出賣給第三人(rén)并完成過戶,買受人(♦←σrén)堅持要(yào)求繼續履行(xíng)合同的(de),法院将不(b↕¶φù)予支持。
參考案例：
陳某龍與賈某華、劉某川房(fáng)屋買賣合同×'糾紛二審民(mín)事(shì)判決書(shū)[β↕北(běi)京市(shì)第三中級人(rén)民(m <∞ín)法院（2017）京03民(mín)終3383号]
裁判要(yào)旨：賣房(fáng)人(rén)就(jiù)同一(÷"yī)标的(de)房(fáng)屋簽訂兩份房(fáng)屋買♥♦↕賣合同，先後将該房(fáng)屋賣與不(bδ>≤ù)同買受人(rén)，兩份買賣合同均合法有(yǒu)效，此時(shí)，若σφ出賣人(rén)将房(fáng)屋過戶至其中一(yī)個(g±¥§è)買受人(rén)名下(xià)，則另一(yī¥<)方買受人(rén)的(de)買賣合同客₽π$觀上(shàng)無法繼續履行(xíng)，即使其與出賣人(rén)簽訂合♦↔σ同在先也(yě)不(bù)能(néng)要(yào)求賣房(fáng)β ÷₩人(rén)按照(zhào)合同約定繼續履行(♣xíng)。
注：案例君對(duì)原文(wén)內(nèi)容已作£ (zuò)修改，如(rú)需轉載請(qǐ✘σng)注明(míng)來(lái)源。
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