買房(fáng)是(shì)人₹•(rén)生(shēng)一(yī)大(dà)事(shì)，買房(♠γ‌¶fáng)後簽訂買賣合同更不(bù)可(kě)放(fàng)松警惕 ≥，因為(wèi)買賣雙方在專業(yè)知(¥€&zhī)識上(shàng)信息不(bù)對(duì)稱，有(yǒu☆ ')時(shí)買方并非出于本意或者不(bù)知(zhī)道(dào)如(rú♥$)何把握合同，以緻最後在合同履行(xíng)中處于被動地(d±₩ì)位。因此，在買房(fáng)簽訂買賣合同時(✘∏₩shí)需要(yào)多(duō)加注意，了(le)解合同內(nè≠<αβi)容，謹防合同陷阱。

簽訂空(kōng)白(bái)條款需注意

1、看(kàn)是(shì)否有(yǒu)預售許<☆←可(kě)證

　　很(hěn)多(duō)地(dì)方都(dλδōu)說(shuō)看(kàn)五證，實際沒必要(yào)‌​，辦理(lǐ)預售許可(kě)證必須提交其他(tā)四個(gè→ ¶β)證，讓房(fáng)地(dì)産管理(lǐ)部門→↓≈™(mén)替咱們把關更穩妥。

　　隻需要(yào)到(dào)房(fáng)地(dì)産管↑β 理(lǐ)部門(mén)核實預售許可(kě)證真假即可(kě)，無預售許可(k↔≠ě)證對(duì)外(wài)銷售的(de)，購(gòu)買時(shí)都(★> dōu)有(yǒu)隐患，存有(yǒu)不(bù)安全σ₹∞因素。

2、看(kàn)合同中的(de)土(tǔ)地(dì)性質←₽

　　現(xiàn)在很(hěn)多(duō)開(kāi)發≥≥‍項目的(de)用(yòng)地(dì)雖然是(shì)出讓用(yòng)地(d±÷±ì)，但(dàn)由于是(shì)綜合或者商住，導緻土(tǔ)地(¶<‌dì)使用(yòng)年(nián)限不←"(bù)是(shì)70年(nián)，甚至有(yǒu)些(xiē)隻是(s$™hì)40年(nián)。

　　在購(gòu)買時(shí)一(yī)定要(yào)看(kàn)清土(π​♠tǔ)地(dì)性質是(shì)否是(s‌☆hì)出讓和(hé)使用(yòng)年(nián↑÷)限是(shì)否是(shì)70年(nián)，因為(wèi)目前法≈∑♥律隻是(shì)規定了(le)住宅到(dào)期自(zì∑★‍)動續期，其他(tā)非住宅業(yè)界一(yī)般認為(wèi)會(≤®huì)繳費(fèi)續期。

3、看(kàn)清楚房(fáng)屋用(yòn ¶×>g)途

　　現(xiàn)在有(yǒu)些(xiē)對(duì)外(wài)®≠銷售的(de)房(fáng)屋雖然和(hé)住宅一(yī)£∞樣，但(dàn)用(yòng)途為(wèi)公寓。

　　關于公寓的(de)界定，目前不(bù)是(shì)很(hěn)明(∏  ∑míng)确，明(míng)确的(de)就(jiù)是✔≈(shì)公寓光(guāng)照(zhào)時(shí)間(jiān)不(b &•₽ù)需要(yào)滿足兩小(xiǎo)時(shí)，另外(wài)公寓能(n™​>éng)否作(zuò)為(wèi)學區(q₽©ū)房(fáng)，目前教育部門(mén)也(yě)沒有(yǒu÷≠)明(míng)确的(de)答(dá)複，一(yī)般來(lái)說(shuō ¥¥)，如(rú)果住宅入學人(rén)數(♠Ω←shù)超過學校(xiào)招生(shēng)計(jì)劃，估計♠‌(jì)公寓将不(bù)能(néng)作(zuò)為(wèi)學區(qū)房α≈(fáng)，因此為(wèi)了(le)孩子("∞α zǐ)入學購(gòu)房(fáng)的(de)這(β≠¶¶zhè)點要(yào)特别慎重。

4、物(wù)業(yè)也(yě)不(bù)能(nδ✔>αéng)忽視(shì)

　　在簽訂商品房(fáng)合同時(shí)會(huì)與前期物(wù)業ε≠"Ω(yè)公司簽訂物(wù)業(yè)服務合同，由于開(kāi©ε $)發商與前期物(wù)業(yè)公司關系一(yī)般比®≥較緊密，物(wù)業(yè)公司的(de)聲譽，以及物(γ♥"wù)業(yè)合同中的(de)很(hěn)多(duō)約☆ε定，也(yě)要(yào)仔細閱讀(dú)。

　　雖然成立業(yè)委會(huì)後可₩ (kě)以解聘物(wù)業(yè)公司，但(dàn)目前₩'← 的(de)現(xiàn)實是(shì)很(hě≠Ωαn)多(duō)小(xiǎo)區(qū)因為(wèi♣ Ωδ)居住率不(bù)足或者業(yè)主不(bù)願多(du₹€ō)操心，業(yè)委會(huì)的(de)成立遙遙無期β∞，導緻業(yè)主和(hé)物(wù)業(yè)之間(jφβ¥σiān)産生(shēng)很(hěn)多(du★¥¥ō)糾紛，作(zuò)為(wèi)業(yè)主單兵(bīng)作(zuò)戰∞★，難度可(kě)想而知(zhī)。

5、車(chē)庫和(hé)地(dì)下(xià)室或者閣樓的(de)約✘‍γ↕定

　　在合同簽訂時(shí)候，有(yǒu)時(shí)候開(kāi♠→•<)發商會(huì)答(dá)應給業(yè)主贈送車(chē)庫或者儲藏室、∏↕≥¶閣樓，這(zhè)些(xiē)約定一(yī)定要(yào)Ω™<寫入合同，口頭承諾的(de)東(dōng)西(xī)往往因為✔→✘♠(wèi)缺乏證據最後不(bù)了(le)了(le)之。​<≠÷

　　另外(wài)就(jiù)是(shì)是(shì)否σδ£是(shì)車(chē)庫，一(yī)定要(₽ <≥yào)看(kàn)規劃，而不(bù)是(δ λshì)聽(tīng)開(kāi)發商口頭承諾，不(b<♦σù)一(yī)定能(néng)停進去(qù)車(chē)的(de)就(ji♣πβλù)是(shì)車(chē)庫，要(yào)看(kàn)規劃是(shì)否是(ε★&shì)車(chē)庫，另外(wài)就(jiù)是(• αshì)人(rén)防的(de)車(chē)位，不(bù•')能(néng)辦證，也(yě)需要(yào)特别注意。

6、面積的(de)約定

　　這(zhè)是(shì)目前糾紛最多(duō)的(deσ​)情況，主要(yào)是(shì)大(dà)↓÷φ♦家(jiā)都(dōu)認為(wèi)簽訂合同後，面積差距∞αΩ超過3%的(de)，可(kě)以不(bù)用(yòng)付費(fèi)，實際£π★這(zhè)是(shì)錯(cuò)誤的(de)。

　　在這(zhè)裡(lǐ)如(rú)果和(↔σ∏hé)開(kāi)發商有(yǒu)約定，先遵照(zhào)約定，無約定再按照(♥‍zhào)規定執行(xíng)。開(kāi)發商往往在簽訂合同時(shí®>​β)和(hé)購(gòu)房(fáng)人(rén)進行(xíng)約定，約定以↓​φ有(yǒu)資質的(de)測繪部門(mén)出具的(&✘de)面積為(wèi)主。

　　這(zhè)樣的(de)話(huà)，就(jiù)直接采用(φ≠≠yòng)測繪面積了(le)，有(yǒu)效規避了(le)那(nà)個(π₹gè)3%的(de)法定條件(jiàn)。大(dà)家§×∞β(jiā)一(yī)定要(yào)看(kàn)清楚這(zhè)∑¶∏點，可(kě)以在合同簽訂時(shí)直接約定面積，明(mí±™♣ng)确約定超過多(duō)少(shǎo)不(≥"™>bù)再付費(fèi)。

7、貸款問(wèn)題的(de)約定

　　開(kāi)發商往往答(dá)應幫你(nǐ)貸款，但(dàn)合同中開(k÷ ≠πāi)發商又(yòu)不(bù)寫清楚無‌↔✔法貸款可(kě)以退房(fáng)，而是&©≥​(shì)約定因為(wèi)購(gòu)房(fáng)人(rén)信譽等φ$€問(wèn)題導緻不(bù)能(néng)貸α≥款，讓購(gòu)房(fáng)人(rén)一(yβγī)次性付清房(fáng)款。

　　這(zhè)點也(yě)要(yào)慎重，可(kě£≈)以自(zì)己先行(xíng)查詢個(gè)人(rén)信用(¥♦yòng)或者合同約定清楚，因無法貸款可(kě)以解除合同。

8、逾期或者賠償的(de)問(wèn)題

　　開(kāi)發商和(hé)購(gòu)房(fáng)人(rén)會(huφ∑ì)在合同中，對(duì)雙方辦證或者繳納購•→(gòu)房(fáng)款等問(wèn)題的(de)期限進行(xíng)約定，‌≥↕≠但(dàn)如(rú)果你(nǐ)細心就(jiù)會(huì)發₹≤♣≤現(xiàn)，雙方違約後，賠償的(de)金(jīn)額是(shì)不(b∞₩≤Ωù)對(duì)等的(de)，合同簽訂時(shí)一(yī≈‍☆)定要(yào)求對(duì)等待遇。

9、交房(fáng)的(de)問(wèn)題

　　合同約定交房(fáng)的(de)條件(jiàn)，一(yī)'‍≤定要(yào)明(míng)确，是(shì)經過哪個(gè)驗收®≈γ之後，有(yǒu)單體(tǐ)驗收、綜合驗收還(hái)是(shì)竣工(gōσ≠✘✔ng)驗收備案，還(hái)有(yǒu)消防驗收等等。

　　必須明(míng)确：因為(wèi)單體(tǐ)驗收後，有(yǒu)可> ​&(kě)能(néng)小(xiǎo)區(qū)還(hái)處于建設" ↓狀态，小(xiǎo)區(qū)內(nèi)的(de)道(dào)路β✔(lù)、綠(lǜ)化(huà)都(dōu)有(yǒu)可♦®≥∞(kě)能(néng)未完成，居住不(bù)一(yī)定方便，因此也(yě∞₩₹ )要(yào)約定清楚。

10、小(xiǎo)區(qū)公共區(qū)域和(hé)₹∏↓γ公共部位的(de)約定

　　小(xiǎo)區(qū)內(nèi)的(≈×£₹de)會(huì)所或者公共場(chǎng)所，現(xiàn)在産生(s£δ×hēng)的(de)糾紛也(yě)越來(lái)越多(©≠duō)，開(kāi)發商往往隻是(shε€ ì)告訴你(nǐ)說(shuō)，小(x≈Ω✔σiǎo)區(qū)內(nèi)的(de)會¥✔"&(huì)所、健身(shēn)場(chǎng)所等等多δα(duō)麽規範，多(duō)麽先進，繞開(kāiγ§β)産權問(wèn)題。

　　如(rú)果你(nǐ)不(bù)約定這(zhè)些(xiē♠&•≤)場(chǎng)所的(de)産權，有(yǒu)可(kě)能(néng)最終讓✔π$≤開(kāi)發商賣掉，買主不(bù)一(yī)定能(n‌↑éng)讓你(nǐ)免費(fèi)或者優惠使用(yòng)，如‍φ®(rú)果合同約定這(zhè)些(xiē)場(chǎng)×♦α€所的(de)所有(yǒu)權歸業(yè)主，則開(kāi)發商不(bù♣<•≠)能(néng)出售這(zhè)些(xiē)場(chǎng)所。α★✔

11、對(duì)各類設施的(de)約定

　　燃氣、寬帶等，往往開(kāi)發商都(dōu)隻選擇一(y↕♦ī)家(jiā)，導緻用(yòng)戶無法選擇，✔♠∞₽如(rú)果在合同中約定，要(yào)求開(kāi)發商讓幾家(j ✔✔‍iā)經營商進入小(xiǎo)區(qū)，≈&譬如(rú)寬帶，不(bù)能(néng)隻讓我們被動的(•♠de)選一(yī)家(jiā)啊，都(dōu)進來(lái)那(nà)我們可™>γ✔(kě)以選擇的(de)範圍就(jiù)大(dà)多(duō)α✘απ了(le)，就(jiù)有(yǒu)主動權了(le)。

12、雙方協商解決的(de)內(nèi)容必須多(duō)δ™ε研究

　　凡是(shì)前面提到(dào)糾紛的(de)內(♦σnèi)容，後面寫雙方協商解決的(de)，一(yī)£​→般都(dōu)是(shì)對(duì)開(kāi)發商不•₩Ωδ(bù)利的(de)，一(yī)定要(yà∑σ o)明(míng)确違約責任，不(bù)能(néng)簡單的(de♠​€¶)協商解決，否則出現(xiàn)問(wèn←↑δ✘)題之後，你(nǐ)就(jiù)沒有(yǒu)追責追賠的(de)依πΩ♠據了(le)。

　　合同附件(jiàn)也(yě)要(yào)留意

　　商品房(fáng)買賣合同除主合同外(wài)，還(←♣‌hái)包含四個(gè)附件(jiàn)，即房(fáng)屋平面圖、公共‌♠↕₩部位與公用(yòng)房(fáng)屋分(fēn)攤建築面積構成說(shuō)‌∑明(míng)、裝修設備标準和(hé)合同補™β≈充協議(yì)。

　　（1）房(fáng)屋平面圖應标明(míng)每一(yī↔♦↔)個(gè)房(fáng)間(jiān)具體(tǐ)的(de)尺寸以及牆體(t&"✘ǐ)的(de)寬度，還(hái)應标明(míδ₩σng)陽台的(de)大(dà)小(xiǎo↑±↑✔)、空(kōng)調機(jī)位等具體(tǐ ↓)的(de)設備位置。

如(rú)果上(shàng)述內(nèi)容不(bù)明(mí‌ ng)确，則房(fáng)屋平面圖根本起不(bù)到(dào)準确指×↔示的(de)作(zuò)用(yòng)，對(duì)開(kāi)發商來(l♠♥↑Ωái)說(shuō)也(yě)沒有(yǒu)明(✘λmíng)确的(de)約束。

　　（2）無論是(shì)房(fáng)屋平面圖，還(há✘δ>i)是(shì)公共部位與公用(yòng)房(fáng)屋分(fē‍✔‍n)攤建築面積構成說(shuō)明(míng)和(hé)÷¥©裝修設備标準，都(dōu)應該使用(yòng)準确的(απ¶de)數(shù)字和(hé)具體(tǐ)的(de)描述來(lái)表示其內'≤(nèi)容，而不(bù)應該使用(yòng)概念化(huà)的(de)詞語。★♦

　　像“高(gāo)級”、“名牌”、“精裝修”這(zhè)類詞∑ £語就(jiù)不(bù)應該在附件(jiàn)中出現(xiàn)，而應明(m™↕íng)确“高(gāo)級”具體(tǐ)是(shì)什∑ (shén)麽标準、“名牌”到(dào)底是(shì)什(shén)麽牌子(₹÷≠zǐ)、“精裝修”要(yào)達到(dào)什(shén)∞÷φ麽裝修效果。

　　（3）根據民(mín)事(shì)法律€₽¥的(de)“意思自(zì)治”原則，商品房(fáng)★λ≈β買受人(rén)完全可(kě)以不(bù)受格式條款的(d•♦≥¶e)限制(zhì)，與開(kāi)發商進行(xíng)協商，行(xíng)使合&± ★同的(de)修改和(hé)補充權，在主合同之外(wài)，簽定補充協議(yì)α>≈，以明(míng)确一(yī)些(xiē)模糊概念，修正主合同中的ש(de)不(bù)合理(lǐ)條款。

13、房(fáng)屋交付後，買受人(rén)發現(xiàn)房(fáng)屋γ←實際情況與銷售廣告不(bù)符，可(kě)以要(yào)求開(kāi)‌←¥λ發商承擔違約責任嗎(ma)？

　　為(wèi)了(le)保護購(gòu)房(f↓‌áng)者的(de)權益，《最高(gāo)人(rén)民(÷∏εσmín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)γ€☆↑買賣合同糾紛案件(jiàn)适用(yòng)法律若幹​≈問(wèn)題的(de)解釋》第3條規定Ωγ<：“商品房(fáng)的(de)銷售廣告和(hé)₹•₩₩宣傳資料為(wèi)要(yào)約邀請(q¶λ¥ǐng)，但(dàn)是(shì)出賣人(&βσ✔rén)就(jiù)商品房(fáng)開(kāi)發σ$&‍規劃範圍內(nèi)的(de)房(fáng)屋及相(xiàng)關設施所♣¥作(zuò)的(de)說(shuō)明(mα←íng)和(hé)允諾具體(tǐ)确定，并對(du​ &'ì)商品房(fáng)買賣合同的(de)訂立以及房(fá±"₹ng)屋價格的(de)确定有(yǒu)重大(dà)影(yǐng∏∏←)響的(de)，應當視(shì)為(wèi)要(y↕•‌ào)約。該說(shuō)明(míng)和β​↓∞(hé)允諾即使未載入商品房(fáng)"♦•買賣合同，亦應當視(shì)為(wèi)合同內(nèi)容'™，當事(shì)人(rén)違反的(de)，應當承擔違約責αγ÷♣任。”

　　由此可(kě)見(jiàn)，對(duì)于房(fáng)地(dì±γ ∞)産廣告中的(de)有(yǒu)關房(fáng)屋及其∞←相(xiàng)關設施的(de)說(shuō)明(míng)•&及允諾，如(rú)果其對(duì)訂立合同定價有(yǒu)重£≤£♠大(dà)影(yǐng)響，那(nà)麽即使該說(sh ©uō)明(míng)和(hé)允諾未載入房(fáng)×®≠屋買賣合同，也(yě)屬于合同內(nèi)容。若購(gòu)房(fángα¥ε§)者發現(xiàn)說(shuō)明(míng)或允諾的(de)內(nè☆‌≈'i)容與實際不(bù)符時(shí)，可(kě)以要(yào)求開(kāi)發∏♠✘商承擔違約責任。

14、哪些(xiē)房(fáng)地(dì)λ¥ ®産不(bù)能(néng)轉讓？

　　根據我國(guó)《城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産α€£γ管理(lǐ)法》第38條的(de)規定，下←α(xià)列房(fáng)地(dì)産，不(bù)得(de)轉讓♣₩Ωγ：

　　（1）以出讓方式取得(de)土(tǔ)地(dì)使用Ω✔(yòng)權的(de)，不(bù)符合本法第三十九條↑¶≠規定的(de)條件(jiàn)的(de)；

　　（2）司法機(jī)關和(hé)行(xíng)政↕≈機(jī)關依法裁定、決定查封或者以其他(tā)形式限制(zhì)房€π÷(fáng)地(dì)産權利的(de)；

　　（3）依法收回土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權的∞₩π(de)；

　　（4）共有(yǒu)房(fáng)地(dì)産，未經其他(tā)™♠≈​共有(yǒu)人(rén)書(shū)面同意的(★♦ de)；

　　（5）權屬有(yǒu)争議(yì)的(de)；

　　（6）未依法登記領取權屬證書(shū)•✘的(de)；

　　（7）法律、行(xíng)政法規規定禁止轉讓的(de)其他(tā)★ 情形。

15、僅有(yǒu)房(fáng)産證，但(dà∏₩↑n)沒有(yǒu)辦理(lǐ)不(bù)動産登記，能(néng)取↔×"<得(de)房(fáng)屋所有(yǒu)權嗎(ma)？

　　不(bù)動産以登記的(de)方式進行(xíng)公示，隻有(y≥®ǒu)進行(xíng)登記才發生(shēn"←γ¥g)物(wù)權的(de)效力，買受人(rén₩>)才能(néng)獲得(de)不(bù)動産的(de₽↑↕)所有(yǒu)權，登記就(jiù)是(shì)将新的(d<★€e)所有(yǒu)人(rén)的(de)名字登記在房(fáng)産部門(mé∏♣&$n)的(de)登記簿上(shàng)，不(bù)動産登記簿是(shì)≥•物(wù)權歸屬和(hé)內(nèi)容的(de)根據¥<。而房(fáng)産證是(shì)房(fáng)産部門(mén)發φ→給權利人(rén)的(de)一(yī)種享有(₽€&∏yǒu)權利的(de)憑證，隻起到(dào)證據的(d​πe)作(zuò)用(yòng)，當不(bù)動産登記簿£↕™記載的(de)權利人(rén)和(hé)房(fá €ng)産證記載的(de)權利人(rén)不±∞™(bù)同時(shí)，以不(bù)動産登記簿為(wèi)準。即房(↕•fáng)産證的(de)效力弱于不(bù)動産登記簿♣≈↑的(de)效力。當不(bù)出現(xiàn)糾紛的(de)時(shí)候還(>★∑Ωhái)好(hǎo)，但(dàn)一(yī)旦出現(xiàn)關于房(fángλ"♥)屋産權的(de)糾紛，不(bù)動産登記簿上(shàng)所記載π↔♦™的(de)人(rén)則擁有(yǒu)房(fáng)屋的(de)所有(yΩδ<ǒu)權。因此，大(dà)家(jiā)在買賣房(fáng)屋時(sh‌→í)，一(yī)定要(yào)注意進行(xíng)不(bù)動産登記或•★ΩΩ者不(bù)動産登記的(de)變更。

16、買來(lái)的(de)住房(fáng)面積縮水(shuǐ)怎麽辦？φ©‌

　　面積縮水(shuǐ)是(shì)買房(fáng)族經常遇到(¥≠πdào)的(de)問(wèn)題，對(duì)于房(f±β₽áng)屋“面積縮水(shuǐ)”的(d ∏e)問(wèn)題，應該以房(fáng)地(dì)産管理(✘✔®lǐ)部門(mén)所做(zuò)的(de)測量面積為(wèi)準。♣'©《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(l ™σ©ǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用★σ•®(yòng)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》對(duì £)面積縮水(shuǐ)問(wèn)題做(zuò)出了(le)明(mí✘£✔♦ng)确的(de)規定：第一(yī)，誤差率在3%以內(nèi)的(₹ de)，當事(shì)人(rén)不(bγ£↕ù)能(néng)請(qǐng)求解除合同，但(dàn)是(shì ")對(duì)于縮水(shuǐ)那(nà)部分(fēn)的(de)購(gòu×←)房(fáng)款，開(kāi)發商應該返還(hái)。第二，誤 ‍差率超過3%，買房(fáng)人(rén)可(kě)以£™↑選擇請(qǐng)求解除合同，或者不(bù)解除合同，但(dàn)♦δ'α是(shì)要(yào)求開(kāi)發商承擔其¶★γ他(tā)責任。

17、開(kāi)發商逾期交房(fáng)'∞§≈怎麽辦？

　　開(kāi)發商應該按照(zhào)約定的(d$¶e)時(shí)間(jiān)交付房(fáng)屋​$，這(zhè)是(shì)開(kāi)發商的(de)主要(yào)£✔<®義務。如(rú)果開(kāi)發商沒有(yǒu)按期交♦£☆←房(fáng)，買受人(rén)可(kě)以根據不(bù)同情↑ε況，采取不(bù)同的(de)方式來(lái)維護<≥​§自(zì)己的(de)合法權益。第一(yī)，開(kāi)發商不(b★≥ù)能(néng)按期交房(fáng)，經催告後在合理(lǐ)期限內(nè¥∏αi)仍沒有(yǒu)履行(xíng)的(de)，買受人(r₹∑βλén)可(kě)以解除合同；第二，逾期交≠β✔'付，經催告後在合理(lǐ)期限內(nèi)仍沒✘ 有(yǒu)履行(xíng)的(de)，買受人(r≥✘∏én)不(bù)解除合同，可(kě)以請(qǐn>≤♥¶g)求開(kāi)發商承擔違約責任；第三，逾期交付，經催告後開(kāi)發商在 ♣∑合理(lǐ)期間(jiān)內(nèi)交付的(de)，±π 不(bù)能(néng)解除合同，但(dàn)是(shì)♥ ♦∞可(kě)以請(qǐng)求承擔違約責任。需要(yào)注意的(de)是"∑♦(shì)，買受人(rén)享有(yǒu←Ω)解除權的(de)必須在法定期間(jiān)內(nèi)行(xíng)使™‍"¥，不(bù)行(xíng)使的(de)，↑"  解除權就(jiù)消滅。

18、房(fáng)屋買賣合同簽訂後，因意外(wài≈π©<)事(shì)故而使房(fáng)屋毀損、滅失的(de)風(fēng)險∑↑∏由誰承擔？

　　《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fá÷₽•ng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用(yòng)法律若幹問(wèn)題的(d↑©e)解釋》第11條就(jiù)此問(wèn)題的(de)不(bù)同情≥¶δ✔況分(fēn)别作(zuò)了(le)規定：“對(du쀕)房(fáng)屋的(de)轉移占有(yǒu)，視(shì)為(wèi"©)房(fáng)屋的(de)交付使用(yòng)，但( ☆dàn)當事(shì)人(rén)另有(yǒu)約  >≥定的(de)除外(wài)。房(fáng)屋毀損、滅失的(de↕∑)風(fēng)險，在交付使用(yòng)前由出賣人©"∏(rén)承擔，交付使用(yòng)後由買受人(rén)承擔；買受♠♥↑人(rén)接到(dào)出賣人(rén)的(de)₹≠書(shū)面交房(fáng)通(tōng)知(φ¥✔zhī)，無正當理(lǐ)由拒絕接收的(de)，房(fáng)£♦屋毀損、滅失的(de)風(fēng)險自φ✘≥↔(zì)書(shū)面交房(fáng)通→•φ(tōng)知(zhī)确定的(de)交付使用(yòng)之日(rì)起由©↕γ₹買受人(rén)承擔，但(dàn)法律另有(yǒu)規定或者當©∞∏事(shì)人(rén)另有(yǒu)約定的β♦←(de)除外(wài)。”

　　由此可(kě)見(jiàn)，在一(yī)般®≠情況下(xià)，房(fáng)屋損壞的(de)風(fēng)險，在房(fá"•δng)屋交付之前由出賣人(rén)承擔；在房(fáng)屋交付給買受人​♣(rén)之後，由買受人(rén)承擔。此♥∞→₹處所說(shuō)的(de)交付，是(shì)指房(f→≠áng)屋的(de)轉移占有(yǒu)，‍±÷就(jiù)是(shì)把房(fáng)屋由出賣人(rén)手中，交到¶≥'(dào)買受人(rén)手中，由買受人(rén)占¥'有(yǒu)使用(yòng)該房(fáng)屋。

19、簽訂商品房(fáng)預售合同，應具備哪些(xiē)條件(jiàn)？>≤♥

　　根據我國(guó)《城(chéng)市(shì)房(fáng•™×)地(dì)産管理(lǐ)法》第45條的(de)規定,商品房(fáng)✔®預售，應當符合下(xià)列條件(jiàn)：

　　（1）已交付全部土(tǔ)地(dì)使用(y→λ©òng)權出讓金(jīn)，取得(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòn>∏₩g)權證書(shū)；

　　（2）持有(yǒu)建設工(gōng)程規劃許可(kě)證；•↓ε

　　（3）按提供預售的(de)商品房(fáng)計(j•α&€ì)算(suàn)，投入開(kāi)發建設的(de)資金(jīn✔÷≠)達到(dào)工(gōng)程建設總投資的(→↑≥"de)百分(fēn)之二十五以上(shàng)，并已經确定施工(gōng)進δ↕∑♥度和(hé)竣工(gōng)交付日(rì)期；

　　（4）向縣級以上(shàng)人(rén)民(×®mín)政府房(fáng)産管理(lǐ)部門(mén)辦理(lǐ'♦÷↔)預售登記，取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)α₽證明(míng)。

　　商品房(fáng)預售人(rén)應當按照(zhào)國(guó)家(♥★→¥jiā)有(yǒu)關規定将預售合同報(bào)縣級以上(♣εshàng)人(rén)民(mín)政府房(fáng)産管理(lǐ)部門∞€★(mén)和(hé)土(tǔ)地(dì)管☆↑×↕理(lǐ)部門(mén)登記備案。商品房(fáng)預售所得(de)款項，<✔₩必須用(yòng)于有(yǒu)關的(de)工(gōng)$¶₩φ程建設。

20、出賣人(rén)未取得(de)商品房(fángΩβ↔¥)預售許可(kě)證明(míng)，這(zhè​≠€σ)時(shí)其與買受人(rén)簽訂的(de)房(fá↓∑∏ng)屋預售合同是(shì)否有(yǒu)效？

　　《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于♥★審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾♠< 紛案件(jiàn)适用(yòng)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第δπ₹♣2條規定：“出賣人(rén)未取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě₹>)證明(míng)，與買受人(rén)訂立的(de)商∏×品房(fáng)預售合同，應當認定無效，但(dàn)是(shì)在₩  起訴前取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明φ§β≤(míng)的(de)，可(kě)以認定有↕₽♠≠(yǒu)效。”

　　可(kě)見(jiàn)，要(yào)簽訂商品房(fáng)€♣預售合同，開(kāi)發商必須取得(de)商品房(fáng)♣Ω∞‌預售許可(kě)證明(míng)，否則，該合同是( ≈βshì)無效的(de)。當然，也(yě)有(yǒu)例外(wài≠→)情況。如(rú)果在買受人(rén)向法院起←¥&↓訴之前，商品房(fáng)預售人(rén‌•)取得(de)了(le)商品房(fáng)預售許±∑←≤可(kě)證明(míng)，也(yě)可(kě)以認定預售β☆合同有(yǒu)效，但(dàn)前提是(shì)在起訴前取得(de)¥✘。

21、房(fáng)屋買賣雙方簽訂預售合同後，沒有(yǒu)進≤<£行(xíng)登記備案，一(yī)方當事(s☆€‌hì)人(rén)可(kě)以請(qǐnλ$g)求确認合同無效嗎(ma)？

　　《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(↓↔€lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用(♠←♥​yòng)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第6條規定：∑✘♠“當事(shì)人(rén)以商品房(fáng)預售合δ×<≈同未按照(zhào)法律、行(xíng)政法規規定>σ✘®辦理(lǐ)登記備案手續為(wèi)由，請(qǐn≈↔λg)求确認合同無效的(de)，不(bù)予支持。當事(s€∑↔hì)人(rén)約定以辦理(lǐ)登記備案手續為(wèi)商γ↕品房(fáng)預售合同生(shēng)效條件(jiàn)的(de)，從(c©↑óng)其約定，但(dàn)當事(shì)人(rén)一(yī)方已經履±¥↓行(xíng)主要(yào)義務，對(duì)方接受✔‍的(de)除外(wài)。”

　　由此可(kě)見(jiàn)，雖然法律要↑≤∏β(yào)求簽訂商品房(fáng)預售合同後，要(yào)進行(x≠∏íng)登記備案，但(dàn)是(shì)如(rú)果雙方簽訂預售合™∑同後沒有(yǒu)辦理(lǐ)登記備案手續的(de)，¶→β¥當事(shì)人(rén)要(yào)求确認合同無效，法院是(φ₩shì)不(bù)支持的(de)，是(shì)否辦理(lǐ)登記備案手續不(b↔♠☆ù)是(shì)預售合同生(shēng)效的(☆§×de)條件(jiàn)。

22、房(fáng)屋出現(xiàn)質量問(wèn)題，任何時(shí>∞)候都(dōu)可(kě)以要(yào)✘∑求出賣人(rén)修複嗎(ma)？

　　《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》第33條規定：“房(fáng ✔♥☆)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)應當對¶☆₽(duì)所售商品房(fáng)承擔質量保修責任。當事(shì)人(rén ≥>>)應當在合同中就(jiù)保修範圍、保修期限、保修責任等內(nèi)‌♣容做(zuò)出約定。保修期從(cóng)交付之日(rì)起計(jì)算↕¥(suàn)。商品住宅的(de)保修期限不(bù)得(de)™'α€低(dī)于建設工(gōng)程承包單位向建設單位出具的(de)質€≤‌量保修書(shū)約定保修期的(de)存續期；存續期♣♦< 少(shǎo)于《規定》中确定的(de)最低(dī)保修期限的(de)>€，保修期不(bù)得(de)低(dī)于《規定》中确定的(de)最低(dī)保≤≈♣‍修期限。非住宅商品房(fáng)的(de)保修期限不(bù)得(de)∞'低(dī)于建設工(gōng)程承包單位向建設單位出具的(de)質≤× 量保修書(shū)約定保修期的(de)存×∏γ續期。在保修期限內(nèi)發生(shēng)的β γ(de)屬于保修範圍的(de)質量問(wèn)題®‍γ"，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)應當履行(xín&∑☆g)保修義務，并對(duì)造成的(de)損失承擔賠償責任。因不δ>✘(bù)可(kě)抗力或者使用(yòng)不(bù)當±→ε‍造成的(de)損壞，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發♦✘$↑企業(yè)不(bù)承擔責任。”

　　此外(wài)，我國(guó)《建築工"‍ε(gōng)程質量管理(lǐ)條例》第40條規定，在正常使用(yòn↔♦σg)條件(jiàn)下(xià)，建設工✘≈✘‌(gōng)程的(de)最低(dī)保修期限為(wèi)↕∞Ωφ：（1）基礎設施工(gōng)程、房(fáng)屋建築的(de)地(d→♣ì)基基礎工(gōng)程和(hé)主體(tǐ)結構工(gōng)程，為(wè€‍i)設計(jì)文(wén)件(jiàn)規定的(de)該工(gōng)¶¥☆§程的(de)合理(lǐ)使用(yòng)年(nián)限；（2）屋面防水(π>shuǐ)工(gōng)程、有(yǒu)防水(shuǐ)要(₹♥yào)求的(de)衛生(shēng)間(jiān)、房✔ε↑÷(fáng)間(jiān)和(hé)外(wài)牆面的(de)→'防滲漏，為(wèi)5年(nián)；（3）供熱(rè)↓ε與供冷(lěng)系統，為(wèi)2個(gè)采暖期、供冷(lěδ​€βng)期；（4）電(diàn)氣管線、給排水(shuǐ)管道(dào)、設備安δ∞裝和(hé)裝修工(gōng)程，為(wèi)2年(nián)ש♥↓。其他(tā)項目的(de)保修期限由發×λ✘包方與承包方約定。

　　由此可(kě)見(jiàn)，關于房(→Ωfáng)屋的(de)保修期，是(shì)比較複雜(zá)的(de)®'★↔，當事(shì)人(rén)為(wèi)了(le)維護自(z↓♦ì)己的(de)權益，除了(le)依照(zhào)✘↔法律的(de)規定，還(hái)可(kě)以在合同中進行(xíng)詳細的(d♥€e)約定，制(zhì)定房(fáng)屋的(d<≠§♥e)保修條款。所以，房(fáng)屋出現(πΩ✔εxiàn)質量問(wèn)題，并不(bù)是(shì)任何時(shí↑÷<)候都(dōu)可(kě)以要(yào)求出賣人↕↓(rén)維修的(de)，出賣人(rén)的(de)保修期是(shì)有(y¥×ǒu)一(yī)定的(de)期限的(de)。

23、房(fáng)屋買賣雙方簽訂合同後，出賣人(réδλπεn)與第三人(rén)惡意串通(tōng)，又(yòu)簽訂合同并交付使用(&βφ yòng)，買受人(rén)可(kě)以請(qǐng)求确認第♦©二個(gè)合同無效嗎(ma)？

　　《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商✔‍品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用(yòng)法律若幹₽↓δ問(wèn)題的(de)解釋》第10條規定：“買受人(rén)以出賣人(ré↕​n)與第三人(rén)惡意串通(tōng)，另行(xíng)訂立商<•∏€品房(fáng)買賣合同并将房(fáng)"®屋交付使用(yòng)，導緻其無法取得(de)房(fáng)屋為(wèi∑★↑λ)由，請(qǐng)求确認出賣人(rén)與第三人(rén)訂立的↕∞(de)商品房(fáng)買賣合同無效的(™∑↕de)，應予支持。”

　　因此，房(fáng)屋買賣雙方簽訂合同™>後，出賣人(rén)又(yòu)與他(tā)人(rén)簽訂合同，并将房'δ"(fáng)屋交付使用(yòng)，買受人(r₩∞én)隻要(yào)能(néng)夠證明(míng)出賣人(rénΩ←)與第三人(rén)是(shì)惡意串通(t$§ōng)，那(nà)麽其就(jiù)能(néng)請(qǐng)求法Ω©☆←院确認出賣人(rén)與第三人(rén)簽訂©≥的(de)合同無效。而實際生(shēng)活中，如(rú)♠ γ果第三人(rén)明(míng)知(zhī)買賣雙方的(de)合同，還(h‍ ái)與出賣人(rén)簽約，其實就(jiù)是(shì)惡意。

24、房(fáng)屋交付使用(yòng)後，房(fáng)産證遲遲辦不÷←​≠(bù)下(xià)來(lái)，開(k ♥<āi)發商是(shì)否承擔違約責任？

　　《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審£∞‍理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用(yòng)法律若>♠∞♣幹問(wèn)題的(de)解釋》第18條規定：“由于出賣人(ré☆→₽‌n)的(de)原因，買受人(rén)在下(xià)列期限屆滿未能(néng)取σφ±得(de)房(fáng)屋權屬證書(shū)的(de$​φ×)，除當事(shì)人(rén)有(yǒu)特殊約定外(wài♥®≤)，出賣人(rén)應當承擔違約責任：（一(yī)）商品房(fáng)買賣合±✔同約定的(de)辦理(lǐ)房(fáng)屋所"₹¶有(yǒu)權登記的(de)期限；（二）商品房(fáng)買賣合同的(de)✘Ω标的(de)物(wù)為(wèi)尚未建成房(fáng)屋的(de)，自(Ω← zì)房(fáng)屋交付使用(yòng)之日( α♠rì)起90日(rì)；（三）商品房(fáng &™)買賣合同的(de)标的(de)物(wù)為(wèi)已竣¥∏Ω工(gōng)房(fáng)屋的(de)，自π ≥®(zì)合同訂立之日(rì)起90日(rì)。合同沒有×↔≈(yǒu)約定違約金(jīn)或者損失數(÷₽≈∏shù)額難以确定的(de)，可(kě)以按照(zhào)已付購(gòu)房(γβ€fáng)款總額，參照(zhào)中國(guó)​₩人(rén)民(mín)銀(yín)行(xíng)規定的(de)金(jīn)融☆☆α機(jī)構計(jì)收逾期貸款利息的(de)标準計(jì)算>γ<≤(suàn)。”上(shàng)述條文(wén)規定了(le)開(™✔kāi)發商逾期辦理(lǐ)房(fáng)産證應承擔的(de)責任。

　　在實際生(shēng)活中，房(fáng)産證遲遲辦不(bù)下±©(xià)來(lái)，有(yǒu)部分(fēn)原因是(←↑✔≠shì)因為(wèi)開(kāi)發商出售手續不(bù)能(néng)及時(s™ε→↑hí)辦理(lǐ)齊全，由于開(kāi)發商的(de)原因，導緻購(gòu)¶λ房(fáng)者在一(yī)定的(de)期間(jiān)拿(n♥★₩á)不(bù)到(dào)房(fáng)産證的(de)，購(gòu)房(fán₹♥☆★g)者可(kě)以要(yào)求開(kāi)發商Ω∏•γ承擔違約責任。為(wèi)了(le)更好(hǎ ♥‌"o)地(dì)維護自(zì)己的(de)權益，購φ★♥(gòu)房(fáng)者在簽訂購(gòu)房(fángγ☆♥')合同時(shí)，最好(hǎo)約定辦理(lǐ)"≥房(fáng)産證的(de)期限，把時(shí)間(jiān)約定> ↓明(míng)确，以防開(kāi)發商惡意拖延辦證時(shí)間(jiān)ε♣‍。

25、房(fáng)屋買賣時(shí)，該房(fáng)ε ♣π屋所占範圍的(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòε$∞ng)權是(shì)否随之轉移？

　　我國(guó)《城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì' ♦ )産管理(lǐ)法》第32條規定：“房(fáng)地(dì)産轉讓、抵£™ 押時(shí)，房(fáng)屋的(de)所有(yǒu)權§δ↓和(hé)該房(fáng)屋占用(yòng)σ✔→範圍內(nèi)的(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權同時(♦♣↕&shí)轉讓、抵押。”根據上(shàng)述法條的δ‍ §(de)規定，在房(fáng)屋買賣時(shí)，該房(f​∑áng)屋所占範圍的(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權也≤¶↕(yě)随之轉移，這(zhè)就(jiù)是(shì)所謂的(de)“地↔‌(dì)随房(fáng)走”。房(fáng)屋買賣雙方簽訂購(gòu)房(>↓¥§fáng)合同後，買賣雙方應到(dào)房(fáng)屋所±♦♦'在的(de)的(de)縣級以上(shàng)地( ≤dì)方人(rén)民(mín)政府的(de)房(fáng)産管φ&€理(lǐ)部門(mén)辦理(lǐ)房(fáng)屋産權轉移登記手續，之後房≈'£>(fáng)屋買賣雙方憑借變更後的(de)房(fán♠♠↔€g)屋所有(yǒu)權證書(shū)和(hé)相(xiàng)關證  €₩件(jiàn)，到(dào)同級人(rén)÷>‌​民(mín)政府的(de)土(tǔ)地(dì)管理(lǐ)‍‍↓部門(mén)申請(qǐng)辦理(lǐ)÷↔土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權變更登記，土(tǔ)地(dì)管理(lǐ♠∞∑♦)部門(mén)核實以後，由同級人(rén)♣≈民(mín)政府更換土(tǔ)地(dì)使δ∑用(yòng)權證書(shū)，至此，土(tǔ)地(dì)‌‌使用(yòng)權随著(zhe)房(fáng)屋‍✔✔∑買賣發生(shēng)變更。

26、房(fáng)屋買賣雙方已經辦完過戶手續，這(zhè)時δ&"✔(shí)雙方還(hái)能(néng)解除合同嗎(ma)？

　　我國(guó)《合同法》第93條規定：“當βΩ 事(shì)人(rén)協商一(yī)緻，可(kě)以解除合同。當₽<≥≈事(shì)人(rén)可(kě)以約定一(yī)方解除合同♠γ的(de)條件(jiàn)。解除合同的(de)條件(jiàn)成就(jiù)時 ¥ε<(shí)，解除權人(rén)有(yǒu)權解除合同。”

　　由此可(kě)見(jiàn)，隻要(yào)當事(©₹shì)人(rén)雙方協商好(hǎo)了(le)，™¥•★達成一(yī)緻的(de)意見(jiàn)，是(shì)可(kě™®φ)以解除合同的(de)，即使房(fáng)屋已經過戶。

27、房(fáng)屋買賣合同簽訂後，一(yī)方以未辦理(lǐ)房(≥λ↔fáng)屋産權變更登記為(wèi)由主張合同無效，能(néng)否成€$$立？

　　我國(guó)《物(wù)權法》第15條規定：“當事(shì)人(rénδβ©↔)之間(jiān)訂立有(yǒu)關設立、變更、轉讓和(↑δhé)消滅不(bù)動産物(wù)權的(de)合同，除法律另有(yǒu)規ε‍↕定或者合同另有(yǒu)約定外(wài)，自(zì)合★★π同成立時(shí)生(shēng)效；未辦理(lǐ)物(wù)權§÷登記的(de)，不(bù)影(yǐng)響合同效力。”

　　由此可(kě)見(jiàn)，對(duì)于©→房(fáng)屋買賣雙方當事(shì)人(rén)來(lái)說(s'♦§ huō)，雙方隻要(yào)簽訂了(le)合同，是(s•∞↕hì)否到(dào)登記機(jī)關辦理(lǐ)登記，不(bù)影 ✘★​(yǐng)響合同的(de)效力。除非當事(shì)人(rén)在合同♦₩ε中約定合同生(shēng)效的(de)時(shí)間(j≈ λiān)或其他(tā)條款，否則，自(zì)合同成立時(shí)生(sh♦φēng)效。所以，不(bù)能(néng)因未辦理(lǐ↓☆♦)變更登記，而主張合同無效。

28、房(fáng)屋買賣中，買受人(rén)遲延交付>‌♠購(gòu)房(fáng)款，出賣人(rén)可(kě) ®λ否要(yào)求解除合同？

　　《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關÷÷γ于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾☆¥紛案件(jiàn)适用(yòng)法律若幹問(wèn)題的(de)☆±∞解釋》第15條規定：“根據《合同法》第九十四α​條的(de)規定，出賣人(rén)遲延交付房(fán‍✘g)屋或者買受人(rén)遲延支付購(gòu§÷α÷)房(fáng)款，經催告後在三個(gè)月(yuè) ₩的(de)合理(lǐ)期限內(nèi)仍未履行(xíng∑γ≥£)，當事(shì)人(rén)一(yī)方請(qǐng)求解除合同±&的(de)，應予支持，但(dàn)當事(shì)人(rén)另有✔α(yǒu)約定的(de)除外(wài)。法律沒有(yǒu)規定或σ ↓♣者當事(shì)人(rén)沒有(yǒu)約定，經對(duì)方當事(→£±shì)人(rén)催告後，解除權行(xíng)使的(de)合​₹理(lǐ)期限為(wèi)三個(gè)月(yuè)。對(duì)方當事‍≠©(shì)人(rén)沒有(yǒu)催告的(de)，解除權♦₩↓應當在解除權發生(shēng)之日(rì)起一(yī©ε‍)年(nián)內(nèi)行(xíng)使；逾&±期不(bù)行(xíng)使的(de)，解除權消滅。”

　　由此可(kě)見(jiàn)，房(fáng)屋的(de)買受人(rén)遲™₽ 延交付房(fáng)款的(de)，出賣人(rén)可(kě)以先‌ ‌♣予催告，要(yào)求其履行(xíng)✔↔±合同，支付購(gòu)房(fáng)款，如(rú)果買λ '受人(rén)在催告後3個(gè)月(yuè)的(de)合理(lǐ)期∏€₹限內(nèi)仍不(bù)支付，那(nà)麽，出賣人(rén)可(€™±∑kě)以請(qǐng)求解除合同。此外(wài)，解除權有(yǒu)一(y±®±ī)定的(de)行(xíng)使期限。

29、租賃房(fáng)屋被賣，租房(fáng)↓ λ人(rén)有(yǒu)權繼續居住嗎(ma)‍¶ ©？

　　我國(guó)《合同法》第229條規定：“租賃物(wù)在租賃期間(j  λiān)發生(shēng)所有(yǒu)權變動∞'的(de)，不(bù)影(yǐng)響租賃合同的(de)效力。”《最高(g&♣'Ωāo)人(rén)民(mín)法院關于貫徹執行(xín&±g)〈中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(≠₩¥∑mín)法通(tōng)則〉若幹問(wèn)題的(de)意見(jiàn)€✘> （試行(xíng)）》第119條規定：“私有(yǒu)房(≠ "¥fáng)屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發生(shē ✘✘ng)房(fáng)屋産權轉移的(de)，原租賃合同對(duì)承租人÷↑‌(rén)和(hé)新房(fáng)主繼續有(yǒu)效。”由此可(‌§kě)見(jiàn)，租賃房(fáng)屋被≥Ω₩♥賣，租房(fáng)人(rén)有(yǒu)權繼續居住。

30、什(shén)麽是(shì)房(fáng)屋承租人(rén ✘↓>)的(de)優先購(gòu)買權？

　　房(fáng)屋承租人(rén)的(de)優先購(gòu÷φ)買權是(shì)指出租人(rén)出賣租賃房(fáng)屋的(de)÷₹，應當在出賣之前的(de)合理(lǐ)期限（最©α&高(gāo)人(rén)民(mín)法院《民(mín)法通(tōng)則意≥ ©←見(jiàn)》規定應提前三個(gè)月(yuè)通(tōng)知(zhī)↕•）內(nèi)通(tōng)知(zhī)承租人(rén)，承租人©≠>↔(rén)享有(yǒu)以同等條件(ji δàn)優先購(gòu)買的(de)權利。出賣人(rén)沒有(yǒu)¥σ✘×通(tōng)知(zhī)承租人(rén)的(deε∏✔)，承租人(rén)可(kě)以請(qǐng)求人(rén)民(mín♣♥α±)法院宣告該房(fáng)屋買賣無效。

　　房(fáng)屋承租人(rén)優先購(gòu)買必須符合兩個(gè™∞)條件(jiàn)：

　　第一(yī)，在房(fáng)屋承租的(♦α∑±de)場(chǎng)合，其他(tā)承租人(rén)沒有(yǒu)↓Ω這(zhè)一(yī)權利；

　　第二，承租人(rén)開(kāi)出的(de←β£↑)條件(jiàn)和(hé)其他(tā)人(rén)$©開(kāi)出的(de)條件(jiàn)相(xiàn§™≈¥g)同。